天香建设（合肥）有限公司与沙海萍房屋买卖合同纠纷案(2)
一审法院认为：双方当事人于1998年10月28日签订的合同书，从合同内容及履行方式上看，是名为租赁实为买卖的合同关系，因为：（一）合同约定25年租金一次性付清，与日常生活中租赁付款的方式不相符；在实际履行中，天香公司向沙海萍出具的收款收据均注明是购房款；双方当事人在同月又签订一份合同，约定沙海萍在其父亲原有合同上增加一个商位，两个商位面积总计为60.80平方米，房款为346560元（九五折），计算出每平方米5700元，此后沙海萍得到两间商位的面积实为63.64平方米，多出2.84平方米，沙海萍补交了16188元（九五折），每平方米也是5700元。如按天香公司所述是租赁关系，总房款为362748元，那么每月每平方米租金为19元，两间门面房租金一共为1290.16元。而1998年10月13日签订的合同书中第五条约定“若改买为租，租金每平方米100元”，两比数额租赁价格一月内明显相差太大，证明了当时是名为租赁实为买卖。另外，同年10月28日双方当事人签订的合同条款与10月13日的合同基本相同，只是沙海萍在增购一间商位后购房款有变化，另约定沙海萍支付50%款项后在天香公司担保下贷款支付余款，如不按时付清，25年租赁权无条件归天香公司所有，如系租赁关系，沙海萍不可能同意支付50%款项后将25年租赁权无条件归天香公司所有。（二）时任天香公司总经理助理及招商部经理黄学斌、经办人崔广庆及市场部经理陶庆生仲裁时均证实单位当时的招商精神就是出售门面房，故可为沙海萍办理房产证。综上所述，天香公司领取了涉案房屋所有权证和国有土地使用权证后，对该房屋具有处分权，天香公司与沙海萍事实上成立房屋买卖关系，双方应全面履行各自的义务，即天香公司应为沙海萍办理房产证，沙海萍应将剩余房款8万元支付天香公司。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第八十八条第一款、第二款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，第一百零七条，第一百零九条的规定，于2008年4月16日作出（2006）瑶民一初字第1255号民事判决：一、解除沙海萍与天香公司于1998年10月28日签订的《合同书》；二、天香公司于判决生效后一个月内为沙海萍办理好位于天香国际电子城E区07号和19商位(现为E区17、18号商位)，面积为63.64平方米的房产证，办理费用及税费由沙海萍承担，沙海萍同时向天香公司支付剩余房款80000元。案件受理费7700元，由沙海萍负担3700元，天香公司负担4000元。
天香公司不服上述一审民事判决，向合肥市中级人民法院提起上诉。
合肥市中级人民法院二审确认一审查明的事实。另查明，天香公司与沙超及沙海萍签订的合同采用的是相同的合同文本，黄学斌作为天香公司代理人在两份合同中签名，崔广庆作为天香公司的招商代表在与沙海萍签订的合同中签名。1999年3月26日，黄学斌在沙海萍支付款项涉及的收条中签署意见：因张总不在公司，根据张总原定意见，同意从沙总房款中支付。
二审法院认为：沙海萍与天香公司虽然形式上签订了房屋租赁合同，但决定合同的本质是当事人的意思表示，而不是合同的形式。本案中，沙海萍已提供证据证明双方是房屋买卖合同关系，而不是房屋租赁关系。理由是：单纯从沙海萍与天香公司签订合同约定的内容看，符合租赁合同的特征。但因沙超与沙海萍是父女关系，该份合同是在沙超与天香公司签订合同的基础上形成，仅因增加一个商铺形成第二份合同。庭审中天香公司认可与沙超签订的为买卖合同，该合同约定了天香公司为沙超办理房屋产权过户手续。因沙超及沙海萍签订的合同采用的是相同合同文本，两份合同的签订时间仅隔15天，两份合同约定的每平方米的价款相同，只不过第二份合同在第一份合同的基础上享受了九五折的优惠。故天香公司上诉称其与沙超形成的是房屋买卖关系，与沙海萍形成的是房屋租赁关系不符合常理。从涉案合同履行来看，无论是沙海萍陆续支付款项，还是1999年3月26日关于5000元的折抵房款，天香公司在出具的收款收据中均注明是购房款，而非房屋租金。即在合同履行中，天香公司认可双方间是房屋买卖关系。尽管天香公司在诉讼中提供了涉案房屋的租赁发票，该发票系天香公司向税务部门报税用，且是在本案纠纷发生后开具，并不能反映其与沙海萍间的法律关系。本案涉及的三位证人，其中黄学斌、崔广庆作为天香公司的委托代理人在诉争合同中签名，作为天香公司高级管理人员，应该知道当时交易的真实情况。上述证人证词一致证实，本案双方当事人间是房屋买卖合同关系，而非房屋租赁关系，天香公司确实承诺为沙海萍办理房屋产权过户手续。上述证人虽未出庭作证，但天香公司对证人身份并不持异议，仅对利害关系性提出质疑。证人黄学斌虽已离开天香公司，但1999年3月26日黄学斌在沙海萍支付款项涉及的收条中签署意见，同意从沙总房款中支付，而不是签署意见从租金中支付。上述证人证言与天香公司出具的收款收据互相印证，故应作为定案证据。原判决认定事实清楚，界定当事人间法律关系正确，天香公司上诉请求不能成立。需指出的是，沙海萍起诉请求判令解除其与天香公司于1998年10月28日签订的合同，但无证据证明已具备合同解除条件。其真意应为请求人民法院确认双方间合同性质应从名义向其等真实意思回归。否则，该合同一经解除即具有溯及力，沙海萍请求判令天香公司为其办理产权证照的诉讼请求就丧失了合同基础。合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行，双方间的合同虽名为租赁，实为买卖，但仍是界定当事人房屋买卖权利义务关系的依据，无需解除。原判一方面依据该协议判决天香公司办理产权证照，另一方面又判决予以解除该协议不妥，予以纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，于2008年11月14日判决：一、维持合肥市瑶海区人民法院（2006）瑶民一初字第1255号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；二、撤销合肥市瑶海区人民法院（2006）瑶民一初字第1255号民事判决第一项；三、驳回沙海萍的其他诉讼请求。二审案件受理费7700元由天香公司负担。
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