天香建设（合肥）有限公司与沙海萍房屋买卖合同纠纷案(4)
第一，1999年10月13日，沙海萍之父沙超与天香公司签订了一份合同，同年10月28日沙超又以沙海萍的名义与天香公司签订了另一份合同，后一份合同的标的除了包含前一份合同标的E区07号商位外，还增加了E区19号商位。由此可见，前后两份合同具有密切关联。双方在后份合同中未明确约定废止，也未另行要求或实际履行前份合同，可以理解为沙超将前份合同权利和义务通过后份合同概括转移给沙海萍，前份合同与后份合同不相抵触的内容均应为本案双方当事人合同关系内容的组成部分。既然双方均认可前一份合同为房屋买卖合同性质，那么后份合同当然亦为同样性质。单就后份合同而言，除了合同一方主体的变更、合同标的面积的增加及天香公司对沙海萍银行贷款予以协助的特别约定外，包括合同标的单价等其它主要合同内容和前份合同完全一致，并且均为格式条款，因而可推定后份合同性质和前份合同性质相同即为房屋买卖合同。再者，从双方在合同中约定租赁期限为25年、租金一次性付清，并且天香公司可以为沙海萍向银行贷款支付合同价款提供协助等内容看，明显不符合租赁合同关于租期、租金价格及租金支付形式的一般交易规则。第二，交易中形成的发票或收据是证明合同当事人设定、履行合同及确定合同关系性质具有相当证明力的证据。在沙海萍向天香公司交付合同价款后，天香公司向付款人开据的收据均载明收款事由为购房款，而非天香公司所主张的房租。在一张关于5000元的折抵房款的条据中，天香公司注明冲抵沙海萍购房款，而非房屋租金。上述事实清楚地表明了双方之间实际履行的合同关系为房屋买卖合同。尽管天香公司在诉讼中出具了天香公司租赁费发票以证明双方之间的房屋租赁关系，但该发票是天香公司在双方发生纠纷后单方开据的，且为向税务部门报税之用，故不具有否定或变更之前业已形成的法律关系性质的证据效力。第三，代理天香公司在两份涉案合同签字的黄学斌是时任天香公司高级管理人员，其和当时天香公司的本案合同经办人崔广庆均作证称，根据天香公司当时的招商精神，门面房可以办理房产证，沙海萍与天香公司当时约定了购买两间门面房。上述两人是双方订立和履行合同关系过程中重要参与人，具有特殊的身份，其证言的证明力在天香公司无充分理由及证据否定的情况下，应予确认。第四，根据沙海萍提供合肥市中级人民法院生效的（2000）合民终字第625号、（2000）合民终字第626号、（2000）合民终字第627号民事调解书，与本案相类似的其他案件最终均明确为房屋买卖合同关系，显示名为租赁实为买卖是天香公司根据其土地使用权权利受限的情形下所采取的特有的经营方式并在特定时期内具有的交易习惯。沙海萍与天香公司的合同关系符合天香公司此交易模式和交易习惯，故应确认双方之间的合同关系为房屋买卖合同关系。综上所述，本案合同、天香公司收款收据、证人证言以及相类似案件处理的法律文书等证据可以相互印证，形成的证据锁链具有高度盖然性的证明力，可以证明争议双方之间为房屋买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系。由于沙海萍在诉讼前已支付绝大部分房款，天香公司也已将涉案房屋交付给沙海萍实际占有，故原一、二审判决判令双方当事人继续履行合同直至完毕并无不当。至于天香公司关于应增加房屋公摊面积的申请再审理由超出了一审诉讼请求和一、二审审理范围，本院不予审查；天香公司关于二审法院违反程序审理案件的申请再审理由依据不足，本院不予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持合肥市中级人民法院（2008）合民一终字第1483号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴长富
审 判 员 江复愚
审 判 员 李晓雁
二OO九年九月十五日
书 记 员 陈婷婷
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