中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案
【裁判摘要】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
最高人民法院民事判决书
（2007）民二终字第222号
上诉人（原审原告）：中国信达资产管理公司西安办事处。住所地：陕西省西安市南大街15号。
负责人：李月瑾，该办事处总经理。
委托代理人：杨锦明，北京中凯律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库。住所地：陕西省西安市辛家庙马旗寨路西安中转冷库办公楼。
法定代表人：孟金明，该库主任。
委托代理人：胡希平，北京市实现者律师事务所律师。
委托代理人：樊碧莲，北京市实现者律师事务所律师。
原审被告：陕西省粮油食品进出口公司。住所地：陕西省西安市辛家庙马旗寨路西安中转冷库办公楼301室。
法定代表人：赵磊，该公司总经理。
委托代理人：卫波，该公司副总经理。
上诉人中国信达资产管理公司西安办事处（以下简称信达西安办）与被上诉人陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库（以下简称中转冷库），原审被告陕西省粮油食品进出口公司（以下简称粮油公司）借款担保合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2007年7月8日作出（2007）陕民二初字第2号民事判决。信达西安办不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员金剑锋担任审判长，代理审判员殷媛、潘勇锋参加的合议庭进行了审理，书记员赵穗军担任记录，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年3月16日，粮油公司与中国银行陕西省分行（以下简称陕西中行）签订编号为2003年陕中营借字022号《人民币借款合同》一份，约定粮油公司向陕西中行借款2560万元，借款期限12个月，借款用途为借新还旧，借款利率为年利率5.31%，由中转冷库提供抵押担保。如粮油公司未按约定期限还款，逾期部分按每日万分之2.1计收利息。逾期利率遇利率调整分段计息。同日，中转冷库与陕西中行签订了编号为2003年陕中营抵字022号《抵押合同》，中转冷库以其44.46亩土地使用权作价4106.55万元为粮油公司2560万元借款提供抵押担保。抵押合同第二条约定，借款合同双方协议变更合同内容的，除增加借款金额之外，无需征得抵押人的同意，抵押人应按照变更后的债权范围承担担保责任。借款合同双方未经抵押人同意而增加借款金额的，抵押人仍在原借款金额内承担保证责任。抵押权人将借款合同项下的债权转让给第三人的，抵押物继续担保，该债权优先受偿。同年3月17日，陕西中行向粮油公司发放贷款2560万元，粮油公司清偿了在陕西中行的旧贷款。2003年3月28日，西安市国土资源和房屋管理局就中转冷库同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的致函作了批复，该批复称：“你单位报来《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》及你单位与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营抵字022号抵押合同、陕西省粮油食品进出口公司与中国银行陕西省分行签订的编号为2003年陕中营借字022号人民币借款合同等附件收悉。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，经研究，同意你单位以位于西安市未央区辛家庙土地使用权在中国银行陕西省分行设定抵押，为陕西省粮油食品进出口公司提供担保，贷款2560万元整，抵押期限为自登记之日起12个月，抵押证件为西未国用〔2000〕字第979号、西未国用〔2001〕字第299号国有土地使用证。根据有关规定，在抵押期间，未经抵押权人同意，土地使用权及地上建筑物、附着物所有权不得转让。”
2004年6月25日，陕西中行与信达西安办签订《债权转让协议》，陕西中行将其对粮油公司享有的2560万债权及从权利转让给了信达西安办。同年11月10日，陕西中行和信达西安办在《陕西日报》刊登“债权转让暨催收公告”，向粮油公司通知了债权转让的事宜，同时受让人信达西安办向粮油公司主张了权利。2006年6月18日，信达西安办又在《陕西日报》刊登公告，向粮油公司主张权利。
原审法院另查明，中转冷库提供的44.466亩国有划拨土地使用权抵押中，有13.265亩为中转冷库的福利区，即职工住宅区。该宗土地使用证号为西未国用（2000）字第979号。
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