中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案(4)
原审被告粮油公司陈述称：（一）信达西安办一审的诉讼请求不能成立，没有依据支持。信达西安办要求粮油公司偿还借款2560万元没有依据。（二）抵押行为无效，中转冷库不承担担保责任。办理借款合同时，原债权银行已明知粮油公司无力偿还借款，而严重违反商业法的有关规定，让粮油公司拿着空白抵押合同找中转冷库盖章。抵押合同是盖完章后，银行才填写的内容，中转冷库根本不知是借新还旧。原债权银行始终没有和中转冷库见面商谈合同，中转冷库是独立法人从未给粮油公司授权。抵押行为未经共有人许可，是无效行为。抵押已过期限，未办理展期，应失效。根据《物权法》第二百零二条规定，信达西安办未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，不应当保护。（三）粮油公司贷款是计划经济时期为完成国家下达外汇指标任务，属于政策性挂账亏损。粮油公司已经处于资不抵债的破产状况。信达西安办对粮油公司财务经营状况清楚，签订借款合同中存在严重过错，应当自行承担法律后果。
本院经二审审理，除认定原审法院查明的事实外，另查明：西未国用（2000）字第979号土地上有职工住宅楼，其中46户职工持有西安市房产管理局颁发的《房屋所有权证》，填发日期部分为2001年5月21日，部分为5月22日，房产所有权证中房屋分层分户平面图下标时间为2001年5月9日。中转冷库与陕西中行签订的2003年陕中营抵字022号《抵押合同》第五条“抵押财产”中约定：“抵押财产净值为人民币4106.55万元，有关情况详见抵押财产清单”，该合同所附抵押财产清单中载明“抵押财产名称”为“土地、房产”。西安市房屋管理局2008年7月18日出具《关于陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库土地权抵押登记的复函》（市房函〔2008〕101号），载明：“经核实，陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库西未国用（2000）字第979号、西未国用（2001）字第299号国有土地使用证，在我局办理过抵押登记手续，初次登记时间为2001年3月6日，展期登记时间为2003年3月28日。以上两块土地证载用途为仓储用地。”“在2002年机构改革以前，市房产局与市土地局都有土地使用权抵押登记业务。市房产局办理抵押登记时，暂存土地使用证原件，直至抵押登记注销。机构改革以后，两局合并，经局领导研究，两局合并之前原房产局办理的抵押登记业务，作为遗留问题，由产权市场处办理展期和注销登记。按照该决定，两局合并以后，市场处办理的抵押登记业务都是原来的遗留问题，登记备案证明抄送地籍地政处、房地产交易管理中心和房屋产权产籍管理中心。2005年机构改革后，两局分设，该遗留问题仍由我局办理。”“陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库所建房屋产权登记总共有三处，其中两处
为职工住宅，证号为1150112018－15－19、1150112018－15－3，已房改分户，发证日期为1998年9月；一处为办公，证号为1150112018－15－2，发证日期为1998年9月，提交的土地证为：未国用（95）字1321＃、1322＃。三处房产登记均看不出与西未国用（2000）字第979号土地证有关联。”西安市国土资源局所存西未国用（2000）字第979号土地档案中土地登记审批表显示该宗土地“申报建筑物权属”为“本单位所有”，“建筑物类型”为“平房、楼房”，“土地用途”为“仓储”，并载明“该宗地由陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库使用，持有未国用（1995）字第1321号《国有土地使用证》，证载土地面积为11 236.59平方米。经未央区土地局地籍调查，土地面积为13.265亩，用途为住宅。注销原颁发的未国用（1995）字第1321号《国有土地使用证》。同意换发新证”。
本院认为，本案当事人二审争议的焦点是西未国用（2000）字第979号国有土地使用权抵押效力问题。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，中华人民共和国建设部１９９７年１０月２７日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，中华人民共和国土地管理局１９９２年３月８日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
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