（2009)宁民终字第101号
宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009)宁民终字第101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏吴忠宾馆有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民西街5号。
法定代表人：孙国滨，系该公司董事长。
委托代理人：赖声洪，合天金天平律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：徐佳琳，合天金天平律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马万云，男，回族，1968年6月8日出生，大专文化，个体工商户，住(略)。
委托代理人：郭晶，宁夏回族自治区吴忠市法律援助中心律师，一般授权代理。
上诉人宁夏吴忠宾馆有限公司（简称吴忠宾馆）因与被上诉人马万云房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院作出的（2008）吴民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人吴忠宾馆的委托代理人赖声洪、徐佳琳，被上诉人马万云及其委托代理人郭晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年10月14日，双方签订一份房屋转让合同，约定：马万云购买吴忠宾馆位于吴忠宾馆1层商服1#房，建筑面积252.94㎡，价款为11 000元／㎡，总计价款2 782 340元；马万云在合同签订后向吴忠宾馆预付购房款总额的50%，计1 264 700元，余款在吴忠宾馆将房产证办理前马万云应在3日内付30%，吴忠宾馆将房产证交付马万云后，交付剩余款项；如吴忠宾馆不能交付约定面积房屋，马万云有权解除合同，吴忠宾馆应双倍返还已收预付房款；如马万云不按约给付房款，吴忠宾馆有权解除合同，马万云所付款项不予退回。合同签订后，马万云于2006年12月22日前共付款119万元，2008年1月27日付6万元，同年2月5日付1万元，总计付款126万元。
2006年10月20日，吴忠宾馆与吴忠九牧王男装专卖店签订房屋租赁合同，约定：吴忠宾馆将产权属于自己的位于宾馆主楼1＃门市房（253㎡）租赁给吴忠九牧王男装专卖店，租期4年，自2006年11月10日起至2010年11月10日止，房屋租赁费每年12万元，至第4年上浮5％。九牧王男装专卖店租赁后，按约将租赁费交给吴忠宾馆，但吴忠宾馆并未将收取租赁费抵顶马万云房款。2006年10月25日，吴忠宾馆申请将房屋产权过户给马万云，同年10月31日房管局审核确认。由于马万云一直未实际占有该转让房，故对下欠房款也未再支付，为此吴忠宾馆向法院起诉，请求判令马万云支付下欠房款1 205 553.98元及逾期付款利息并承担相应违约责任。
马万云当庭提起反诉，请求判令：1、吴忠宾馆立即交付房屋并承担违约责任；2、返还租赁费、赔偿因低价出租给马万云造成损失268 251.02元并办理土地使用证。为支持其反诉请求，马万云申请原审法院委托吴忠市价格认证中心对转让房同时期、同地点的房屋租赁费作出鉴定，结论为：该营业房租金186 164元／年，吴忠宾馆对该鉴定结论不服，申请复核，经吴忠价格认证中心复核，维持原鉴定结论。
原审法院另查明，马万云在购买吴忠宾馆商服1#房前，给吴忠宾馆供应材料，截止2006年9月4日，吴忠宾馆尚欠马万云材料款447 417.16元，该材料欠款抵顶马万云购房欠款。
上述事实有吴忠宾馆提供的房屋转让合同、收据7张、租赁合同，马万云提供的房屋转让合同、房屋租赁合同，原审法院委托吴忠市价格认证中心鉴定结论等证据为证，且经当事人当庭陈述、举证、质证以及法院认证，原审法院予以采信。
原审法院认为，双方签订的房屋转让合同合法有效，均应按合同履行义务。吴忠宾馆未按约定将转让房交付给马万云，构成违约。马万云未按约定期限足额给付购房款，亦构成违约，对此双方均不向对方承担违约责任。吴忠宾馆未经马万云同意，将已转让给马万云的房屋擅自租赁给九牧王男装专卖店，并且双方商定租赁费亦未经马万云同意，故吴忠宾馆应承担由此给马万云造成的损失。吴忠市价格认证中心对该房租金所作鉴定结论客观、公正，作为给马万云造成损失的依据，马万云应支付吴忠宾馆购房款2 782 340元，已支付126万元， 以材料款顶房款447 417.16元，下欠购房款1 074 922.84元。吴忠宾馆应赔偿马万云租金损失744 656元（2006年11月10日至2010年11月10日共4年）。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决：一、马万云于判决生效后15日内给付吴忠宾馆购房款1 074 922.84元；二、吴忠宾馆在九牧王男装专卖店租赁到期后（2010年11月10日）15日内将房屋交付给马万云并办理转让房土地过户手续；三、吴忠宾馆返还马万云租赁费486 000元，并赔偿租赁费损失258 656元，合计744 656元（2006年11月10日-20l0年11月10日，房屋如提前移交应扣除相应损失费）；四、驳回吴忠宾馆的其他诉讼请求；五、驳回马万云的其他反诉请求。上述款项相抵后，马万云下欠吴忠宾馆购房款330 266.84元，于判决生效后15日内一次性付清。一审案件受理费15 645元由吴忠宾馆承担7 823元，马万云承担7 822元，反诉费5 324元由吴忠宾馆承担。
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