(2009)宁民初字第2号(4)
2008年2月20日，阳光能源公司与贺兰县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同编号为贺国让合字[2008]04号。该合同约定，土地编号为贺地挂字[2008］07号，土地面积为145 768㎡，土地用途为商住用地，土地使用权出让年限为商业40年、住宅70年，土地使用权出让金总额为6 810万元；其中3 405万元为履行合同的定金,应在合同签订后10日内缴付；同年4月1日之前缴付1 755万元，同年5月1日之前缴付1 700万元。该合同第五条约定，出让人同意在2008年5月1日前后将出让宗地交付受让人，交付土地条件为达到场地平整和周围基础设施三通，即通路、通电、通水。该合同第十一条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款额的3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。出让人未按时提供土地的，每延期一日，应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。同日，贺兰县土地储备中心(甲方)与阳光能源公司(乙方)签订了“关于德胜商住区［2008］07号土地出让被拆迁户安置的补充协议”，双方约定，“一、乙方共计负担安置费捌佰万元整，在协议签订后四十日内先支付贰佰万元整。二、乙方在二期建设征地(在此宗地同意扩征)时再支付陆佰万元整。三、乙方在2008年内在德胜工业区投资建设一个工业项目。”
合同签订后，阳光能源公司因故未按合同的约定支付土地出让金，2008年4月18日，贺兰县国土局向阳光能源公司发出催收欠款通知书一份，内容为，“依据有关合同，你单位于2008年4月1日欠土地出让金2 110万元、滞纳金144.06万元。限于2008年5月1日前缴清。如不按时缴纳，自滞纳之日起，每日按欠款的3‰加收滞纳金，延期付款超过6个月的，我局将解除合同无偿收回土地。”2008年9月2日，阳光能源公司致函贺兰县人民政府，提出因其母公司受国际、国内资本市场变化的影响未能成功在港上市，导致未能及时履行与贺兰县国土局的合同，请求延期支付土地出让金及不予处罚。2008年9月5日，贺兰县国土局以贺国土资发[2008]143号文件通知阳光能源公司终止出让合同，收回国有建设用地使用权；同年10月15日，贺兰县国土局以贺国土资发[2008]178号文件通知阳光能源公司，无偿收回贺地挂字［2008］07号地块的国有建设用地使用权，阳光能源公司的法定代表人刘三虎签收了该通知。
2008年11月18日，贺兰县国土局对本案所涉土地再次进行了挂牌出让，被宁夏泰和房地产有限公司以4 953万元竞得。涉案土地两次拍卖的土地差价为1 857万元。
本院认为，阳光能源公司与贺兰县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》是双方真实意思表示，除当事人约定的定金金额超过主合同标的20%部分无效外，其余内容不违反法律规定，合法有效。因阳光能源公司未按合同约定的期限支付全部土地出让金，按双方约定的解除合同的条件成就，贺兰县国土局终止该合同的行为符合法律规定和合同的约定。阳光能源公司未能按照合同约定履行相关义务，导致合同目的不能实现，构成违约，应当承担违约责任，无权收回合同总价款20%的定金即1 362万元(6 810×20%=1362)。贺兰县国土局根据合同约定收回土地，另行拍卖，于法有据，本院依法予以支持。贺兰县国土局抗辩，阳光能源公司3 000万元履约保证金按合同约定应予没收。因合同约定违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金比例不得超过主合同标的额20%的规定，超过部分本院不予支持，本诉被告贺兰县国土局应返还1 638万元(3 000－1 362=1 638)给本诉原告阳光能源公司。根据合同违约方向守约方承担损失的处理原则，本诉原告阳光能源公司作为违约方要求本诉被告赔偿本诉原告利息损失363万元，于法无据，应予驳回。反诉原告贺兰县国土局要求违约方阳光能源公司，按合同约定承担涉案土地二次拍卖的差价损失1 857万元。本院认为二次拍卖差价1 857万元客观存在，应作为违约损失予以认定。在定金不足以弥补违约损失的情况下，阳光能源公司应承担违约损失与定金差额部分495万元。贺兰县国土局下属的贺兰县土地储备中心(甲方)与阳光能源公司(乙方)在签订《国有土地使用权出让合同》的当天，同时签订的“关于德胜商住区［2008］07号土地出让被拆迁户安置的补充协议”，应视为《国有土地使用权出让合同》的组成部分，也是双方真实意思表示，内容不违反国家法律禁止性规定，同样合法有效。该协议第二条约定：“乙方在二期建设征地(在此宗地同意扩征)时再支付陆佰万元整。”该条款为附条件条款，因所附条件未成就，故受让方阳光能源公司无需承担第二期征地拆迁补偿费用600万元，但对第一期征地拆迁补偿费200万元应予承担。反诉原告主张的其他拆迁补偿安置费用与本案没有关联性，本院不予支持。综上，本诉被告应退还多收的履约保证金1 638万元，反诉被告因违约无权收回定金1 362万元，并应承担违约损失495万元，还应承担第一期征地拆迁补偿费200万元。本诉与反诉相抵，贺兰县国土局应退还阳光能源公司943万元(1 638-495-200=943万元)。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
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