(2009)深中法民五终字第433号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2009)深中法民五终字第433号
上诉人（原审原告）郭X。
被上诉人（原审被告）邱XX。
原审第三人深圳市招X公司（以下简称招X公司）。
上诉人郭X因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。
郭X在原审诉称， 2007年3月23日，郭X（买方）与邱XX（卖方）通过招X公司（中介方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，标的为位于深圳市南山区X房产，合同价款为人民币810,000元。合同签订后，郭X依约支付了定金人民币3万元。2007年4月25日，郭X与招X公司的工作人员依约到X银行办理首期款监管手续，但邱XX经多次联系拒不前往。后郭X和招X公司向邱XX发函要求其履行合同，邱XX回函明确表示不再履行该合同。郭X依法提起诉讼，经深圳市中级人民法院终审判决，郭X胜诉并申请法院强制执行。本案中，郭X按合同约定严格履行了自己应尽的全部义务，但邱XX却违背诚信，拒不履行合同义务。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》第十条第一款第2项的约定，邱XX应承担以合同成交价即人民币810,000元为标准，每日0.05％的违约责任（自2007年5月10日起至2008年4月21日止）。为维护郭X的合法权益，请求法院依法判令：1、邱XX向郭X支付违约金人民币140,940元(自2007年5月10日至2008年4月21日)；2、邱XX承担本案全部诉讼费用。
邱XX辩称，1、郭X与邱XX的合同纠纷郭X已在2007年5月8日起诉过，上一个案件经深圳市中级人民法院终审判决，最后判决郭X、邱XX双方继续履行合同。在此过程中，郭X并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于"一案两诉"，无法律依据；2、郭X在（2008）深南法执字第1100号案的执行过程中，向执行法官和邱XX明确表示，只要邱XX继续履行合同、过户房产，其他权利不再追究，且双方签名确认房产过户完毕，案件已经执行完毕。因郭X之前明确放弃其他权利，现再次起诉并无事实和法律依据；3、根据合同第五条第二项第1小条的约定，郭X应在2007年4月25日前将首期款人民币172,500元存放于X银行监管，该款项根据银行协议支付给邱XX。根据该条款规定，郭X并未按时支付首期款，郭X违约在先，邱XX有后履行抗辩权，提请法庭依法驳回郭X的诉讼请求；4、根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理申请房产转移登记，每超过1日按房产转让价格0.05％的标准向郭X支付违约金。该条款并未约定具体办理的时间，也未约定具体的违约时间，不等于邱XX已违约，也可以说邱XX并未违约；5、根据合同第八条第一款的约定，邱XX在收到全部房款后的当日将房产交付给郭X。该条款可以说明邱XX收到全部房款之日将房产交付给郭X，从郭X全部交齐房款后，邱XX未交付房产来计算违约金。由于合同第十二条补充条款已约定，郭X与邱XX签订的是房屋买卖带租合同，郭X即使有损失也只是每月两、三百元而已。合同约定的违约金明显高于实际损失，假设邱XX违约，提请法庭根据郭X的实际损失进行赔偿。
招X公司在原审陈述称，从（2008）深中法民五终字第459号民事判决书可以明确看出邱XX构成违约，虽然后面经法院强制执行完成了合同目的，但之前邱XX迟延履行应承担相应的违约责任，本案不属于"一事不再理"。根据本案的相关事实，招X公司支持郭X的诉讼请求。
原审法院查明，位于深圳市南山区X房产，建筑面积90.95平方米。
2007年3月23日，郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》，三方约定，郭X通过招X公司向邱XX购买南山区X房屋，建筑面积90.95平方米，转让价格为人民币810,000元。郭X应向邱XX支付定金人民币30,000元，在郭X、邱XX双方签署合同并到国土局书面查档后，由郭X直接向邱XX支付定金人币5000元；定金之余款人民币25000元应由郭X在签署合同之日起五日内补足，其中的定金人民币5000元，由招X公司直接支付给邱XX，定金人民币20000元由邱XX凭涉诉房产的《房地产证》原件到招X公司处领取；首期房款人民币172,500元，郭X应在2007年4月25日前将人民币100,000元存放于X银行监管，并在2007年5月17日前将剩余首期款人民币72,500元存放于X银行监管；剩余房款人民币607,500元为按揭付款，郭X应在支付首期房款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。邱XX应在2007年5月17日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于2007年5月17日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料；违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失；如邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05％的标准向郭X支付违约金；该物业带租转让，租金为每月人民币2,300元，押金为人民币4,600元，邱XX须在交房2日内配合郭X与承租人办理租赁手续，及其它条款。
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