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(2009)深中法民五终字第433号 (2)
2007年3月23日,郭X向邱XX支付定金人民币5,000元。2007年3月27日,郭X向招X公司支付定金余款人民币25,000元。2007年3月28日,招X公司将该定金余款中的人民币5,000元支付给邱XX,剩余人民币20,000元由邱XX托管于招X公司处。2007年4月25日,郭X前往X银行X支行办理首期款的资金监管手续,签署了《二手楼交易资金托管申请/审批书》、《二手楼托管资金划转申请/审批书》,但上述文件未见邱XX的签名。2007年4月26日,邱XX向郭X及招X公司发出书面通知,称由于《房地产买卖居间合同》存在争议与合同纠纷,其决定不再履行该合同。2007年4月27日,招X公司向邱XX发出《履约通知》,催促邱XX履行合同义务并告知其违约可能导致的法律后果。但邱XX并未在2007年5月17日前将涉案房屋的房产证交至招X公司处,亦未与郭X签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》并共同到国土部门申请办理产权转移手续。2008年3月6日,深圳市中级人民法院(2008)深中法民五终字第459号民事判决书终审判决郭X、邱XX双方继续履行合同。
2008年3月17日,邱XX将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。2008年3月18日,郭X、邱XX达成《关于X物业的补充协议》,将涉诉房屋的首期房款和按揭款更改为:郭X应在2008年3月18日前将首期房款人民币330,000元存放于X银行监管,该款项由银行根据协议支付给邱XX;人民币450,000元为按揭付款,由郭X向银行申请按揭贷款的方式支付给邱XX,及其它条款。2008年4月3日,深圳市南山区人民法院作出(2008)深南法执字第1100号民事裁定书,裁定将涉诉房产强制过户至郭X名下。2008年4月21日,郭X作为涉诉房产的业主,签订业主公约。2008年4月25日,深圳市南山区人民法院作出(2008)深南法执字第1100号结案通知书。
庭审中,郭X将违约金的起算时间从2007年5月10日更正为2007年5月17日。
以上事实,有《房地产买卖居间合同》、收据、《通知》、民事判决书、民事裁定书、结案通知书、《业主公约》、《补充协议》、房地产证复印件、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷为证,足以认定。
原审法院认为,郭X、邱XX及招X公司签订的《房地产买卖居间合同》系混合合同,既包括郭X、邱XX之间的房地产买卖合同关系,又包括郭X、邱XX与招X公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,为有效合同,各方当事人均应严格履行。
本案中,郭X要求邱XX承担迟延履行合同的违约责任。邱XX答辩称郭X已在(2007)深南法民三初字第449号案中起诉邱XX要求继续履行合同,并经深圳市中级人民法院作出终审判决,最终确定郭X、邱XX双方继续履行合同,而郭X在此过程中并未主张要求邱XX承担违约金,现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求,属于"一案两诉"。但是,郭X在本案中的诉讼请求与前一个案件的诉讼请求并不相同,因此不属于民事诉讼中一事不再理原则的约束范围,而且邱XX也没有提交相关证据证明郭X在执行中明确表示放弃违约金赔偿问题。因此,邱XX的该项抗辩,没有法律依据,原审法院不予支持。
合同签订后,郭X依约先后向邱XX支付定金共计人民币30,000元,并于2007年4月25日办理了首期款的资金监管手续,但邱XX于2007年4月26日以书面通知的形式告知郭X和招X公司,其决定不再履行合同,且其在收到原审招X公司的《履约通知》后亦没有继续履行合同,邱XX的行为已违反了合同约定,已构成违约,应承担违约责任。对此,深圳市中级人民法院(2008)深中法民五终字第459号民事判决书对该事实也予以了认定。本案郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》约定了违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此,郭X要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉诉房屋的产权后,仍可要求邱XX支付违约金。邱XX答辩称郭X违约在先,其有先履行抗辩权。因本案迟延履行合同的违约责任在邱XX,且邱XX也没有提交证据证明其不履行合同有其它正当理由。因此,邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据,原审法院不予支持。
关于违约责任的起止时间问题。《房地产买卖居间合同》约定,邱XX应在2007年5月17日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于2007年5月17日前共同到国土部门办理申请产权转移手续,并签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》等相关资料。但邱XX之前已书面通知郭X和招X公司,决定不再履行合同。邱XX后来也没有将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处并办理相关的涉诉房屋产权转移登记手续。因此,郭X要求邱XX应当从该约定时间之日起承担相应的违约责任并无不当。邱XX答辩称,根据合同第八条的约定,卖方在收到全部房款后的当日将房产交付给买方。该约定属于房屋产权转移,邱XX不可能在未收到房款的情况下将房产交付郭X。但是,郭X之前已依约交付了涉诉房产之定金,其未交付房款是由于邱XX的违约行为造成的,因此,邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据,原审法院不予支持。另,郭X主张邱XX违约的时间截止至郭X签订《业主公约》,正式取得涉诉房屋的使用权之日止(即2008年4月21日)。由于邱XX于2008年3月17日,将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。应认定邱XX在2008年3月17日开始继续履行合同,邱XX违约的时间应计算到该日。因此对郭X的该项主张,原审法院不予支持。综上,邱XX承担违约责任的时间应当从2007年5月17日起至2008年3月17日止。


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