(2009)深中法民五终字第819号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2009)深中法民五终字第819号
上诉人（原审原告）深圳市联X公司（以下简称联X公司）。
上诉人（原审被告）谢XX。
上诉人联X公司及上诉人谢XX因物业管理费纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。
联X公司在原审诉称，谢XX为宝安区X区X楼业主。X区是20世纪90年代由X镇X村X合作社（现宝X公司）开发建设的住宅小区。2004年9月，为改善小区环境，加强小区管理，小区的开发建设单位X村村委员会、宝X公司通过向社会公开招标的方式,于2004年9月10日与联X公司签订了《X村X队X物业管理合同》，委托联X公司对X区进行物业管理服务。合同签订后，联X公司于2004年10月12日进驻X区住宅小区开展物业管理工作。2005年5月18日，X区业主委员会成立，业主委员会认可了联X公司与原X镇X村X合作社（现宝X公司）签订的《X村X队X区物业管理合同》，并要求全体业主履行该合同中确定的业主义务。谢XX作为X区X楼的业主，应按物业管理规定按月向联X公司交纳物业管理费。根据《X村X队X区物业管理合同》的规定，应自2004年11月12日起交纳物业管理服务费，但谢XX一直拒付，至2008年6月30日已欠交物业管理服务费人民币19078.62元。经联X公司多次催收未果。根据《X村X队X区物业管理合同》的规定，业主不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权每日按欠费金额的万分之五加收违约金，自2004年11月12日起至2008年6月30日，违约金共计人民币6269.96元。为维护自身合法权益，联X公司诉至人民法院请求判令：1、谢XX支付2004年11月12日至2008年6月30日的物业管理服务费人民币19078.62元及滞纳金人民币6269.96元（自2004年11月12日暂计至2008年6月30日，按欠付金额的每日万分之五计）；2、谢XX承担本案诉讼费用。
谢XX在原审答辩称，一、原X村X合作社无权代表谢XX及其他业主签署物业管理合同，其违法与联X公司签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。1、原X村X合作社不是X区的开发建设单位，其未经全体业主同意，无权代表谢XX签署《物业管理合同》，无权委托物业管理公司对小区进行管理。X区的原土地系原X村X合作社集体所有。谢XX与其他全体业主通过土地使用权转让取得相应土地使用权，并根据受让土地面积办理建筑许可证、施工许可证，自行购置建筑材料，以私人住宅的名义自行建设，并且以个人名义向有关部门交纳建房管理费城市维护建设税等税费。2、X区第一届业主委员会的成立不合法，其无权代表谢XX认可和接受联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》。谢XX和其他业主从入住X区至今，从来没有参加业主大会或接到参加业主大会的通知，至今没有召开业主大会选举业主委员会，根本无从产生业主委员会。联X公司提供的2005年6月6日深圳市宝安区住宅局业委[2005]007号《业主委员会备案通知书》并不能证明该届业主委员会的成立符合法律规定。该违法的业主委员会无权代表全体业主认可或接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》。3、"X区业主委员会"未经全体业主大会的批准，擅自认可和接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。退一步说，即使目前备案的X区业主委员会有权代表业主签署《物业管理合同》，但根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第十九条之规定：业主委员会采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；审议住宅区物业管理服务费的收费标准应当经业主大会批准。然而，本案X区业主委员会擅自认可和接受原X村X合作社与联X公司签署的《物业管理合同》，并未经业主大会的批准。二、《物业管理合同》约定的物业管理费既未报物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过，对谢XX没有法律约束力，谢XX依法有权拒绝交纳物业管理费。深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局2007年10月16日深价规[2007]1号《关于印发我市住宅物业服务指导标准的通知》第五条也规定：物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。事实上，由于联X公司收取的物业管理服务费远远高于政府公布的收费指导标准，其至今没有将物业服务收费标准交物价部门备案。深圳市物价局、深圳市住宅局2000年3月8日深价[2000]41号《关于物业管理服务收费若干问题的通知》第一条规定：具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确定，经业主大会讨论通过后执行。因此，即使联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》有效，即使X区第一届业主委员会有权接受和认可该《物业管理》，但是本案物业管理服务收费没有经业主大会通过，仍然对谢XX没有法律约束力。三、联X公司未履行《物业管理合同》约定的管理事项，答辩人有权不予交纳物业管理服务费。根据联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》第四条之规定，联X公司应履行以下管理事项：公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、绿化、路灯、停车场等）的日常养护和管理；配套服务设施的日常养护和管理；公共环境的清洁卫生；车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、外来人口的管理等；组织社区文化娱乐活动等。然而，联X公司接受管理至今，却根本没有履行或完全履行了上述管理事项。小区停车场的杂草半个人高，而且堆放了大量杂物，根本无法用于停车；小区公共通道车辆乱停乱放；小区道路两旁杂物乱摆乱放，联X公司根本就没有派员处理和管理。社区文化娱乐活动也从来就没有组织过。上述管理事项，联X公司完全有能力和条件完成，但是联X公司在谢XX等业主多次反映和改善管理的情况下，联X公司从未进行改善。至今谢XX所在的小区仍然是小区道路两旁杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放的糟糕景象。根据《合同法》的规定，联X公司未履行物业管理合同义务在先，谢XX完全有权拒绝其支付物业管理服务费的要求。四、联X公司的部分诉讼请求超过诉讼时效而不受法律保护。根据我国法律规定，民事诉讼的诉讼时效为两年。而本案联X公司诉讼要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，依法不受法律保护，人民法院应依法驳回联X公司要求2006年8月份以前的物业管理服务费的诉讼请求。综上所述，谢XX认为联X公司与X村X合作社签署的《物业管理合同》无效，对谢XX没有法律约束力。况且，联X公司根本没有履行《物业管理合同》约定的管理义务，谢XX有权不予支付物业管理服务费。请求法院驳回联X公司的诉讼请求。
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