(2009)深中法民五终字第819号 (2)
原审法院查明：位于宝安区X社区X区X楼的建设用地是谢XX向宝安区X镇X村X合作社购得，该房产实际建筑总面积为660平方米，位于X镇X村X合作社区域内。2003年11月7日，宝安区X镇X村委决定将X区等四个小区通过向社会公开招标的方式进行物业管理招标。2003年12月24日，经过公开唱标和评标，联X公司为上述四个小区的物业管理唯一中标单位。2004年9月10日X村X合作社与联X公司签订了《X村X队X区物业管理合同》，委托联X公司对X区的物业进行管理，管理期限为10年，住宅用房管理费为每平方米每月人民币0.69元，同时合同还约定逾期缴纳管理费，应按应缴款项的日万分之五计付滞纳金。物业管理合同签订后，联X公司于2004年10月12日进驻X区住宅小区，进行物业管理服务。2005年5月18日，X区第一届业主委员会成立，同年12月14日，X区第一届业主委员会向小区全体业主张贴公告认可联X公司与原X镇X村X合作社签订的《X村X队X区物业管理合同》有效，并要求全体业主履行缴纳物业管理费的义务，其中的收费方案经业主委员会通过后，联X公司就收费标准报经物价局审核并予以公示。2006年1月1日起，联X公司自愿将物业管理费人民币0.69元调低为0.65元。谢XX涉案住宅用房，按合同应自2004年11月12日向联X公司交纳物业管理服务费，但因谢XX对联X公司提供的物业服务不满，谢XX一直拒绝向联X公司交纳物业管理费。至2006年6月前，谢XX欠交物业管理费人民币8353.62元。2006年6月至2008年6月底，谢XX欠交联X公司物业管理费人民币10725元，滞纳金2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）。
因谢XX认为联X公司要求2006年8月份以前的物业管理服务费已超过两年的诉讼时效，联X公司为此提供了三份律师函，用以证明其自2006年起每年均有向谢XX追讨，但谢XX只承认于2008年5月25日收到了联X公司委托广东XX律师事务所发出的催收物业管理费的律师函。对联X公司于2006年、2007年两次发出的律师函，谢XX予以否认，联X公司也未提供该两份律师函已有效送达给谢XX的证明。
2008年3月，深圳市人民政府授予宝安区X镇X区小区为"深圳市安全文明达标小区"。
以上事实，有原、谢XX的陈述，资质证书，中标通知，X区物业管理合同，业主委员会备案通知书，联合公告，深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法，催款通知单，律师函，大宗函件交寄邮局收据，深圳同城速递邮件详情单，二审民事判决书，物业管理服务收费公示栏，公示审批表，X区小区取得文明小区的证书，小区图片画册，深圳市物业管理服务收费指导标准等证实，并经庭审质证，可以认定。
原审法院认为：谢XX所取得的土地使用权性质为原深圳市宝安区X镇X村下属的X合作社所有的集体用地，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，涉案房产所在地域的公共事务应由深圳市宝安区X镇X村办理。该村委会为改善社区的生活环境，决定将涉案房产所在区域实行物业管理，并通过公开招标的方式选定了物业管理单位，上述行为并未违反法律、行政法规强制性规定。原X镇X村X合作社根据X村委会的招标结果与联X公司签订的《X村X队X区物业管理合同》的行为，是X村委会办理其管理区域内公共事务的具体表现，且该合同也得到了涉案房产所在小区业主委员会的认可，故该合同对作为涉案房产所有人的谢XX具有约束力。在联X公司向谢XX提供了适当的物业管理服务后，谢XX应向联X公司支付相应的物业管理服务费，逾期支付的，应按合同的约定支付滞纳金。因谢XX拖欠物业管理服务费，联X公司提供2006年2月13日、2007年11月15日、2008年5月22日发出的三份催收律师函，证明其已在有效期间催收过，但对2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份律师函，因无谢XX签收，联X公司也无法提供该两份律师函已有效送达的证据，因此，对该两份催收证据，原审法院不予采纳。因谢XX确认于2008年5月25日收到联X公司的催收函，根据有关诉讼时效的法律规定，谢XX辩称联X公司提出2006年5月前的物业管理服务费的请求已过诉讼时效的理由成立，原审法院予以采信。谢XX应支付联X公司2006年6月至2008年6月底的物业管理服务费人民币10725元，滞纳金人民币2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）。谢XX辩称联X公司没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，构成违约，造成了不良后果，谢XX提交了小区画册予以佐证，因谢XX主张事实仅有照片证实，证据单一，未形成证据链，原审法院不予支持。综上，根据《广东省物业管理条例》第十条第（三）项、第二十七条第一款、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、谢XX在判决书生效之日起3日内支付联X公司2006年6月至2008年6月底的物业管理费人民币10725元，滞纳金人民币2027元（每月自13日起计付，暂自2006年6月13日计至2008年6月30日）；二、驳回联X公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币217元，由联X公司负担100元，谢XX负担117元。
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