(2009)深中法民五终字第819号 (4)
本院经审理查明，一审所查事实基本清楚，本院予以确认。
另经本院到X区现场调查，发现X区只有一个大门供人员车辆进出，消防通道门被铁丝锁住，小区没有监控系统。小区里尚未建房的几处空地上杂草丛生，且均堆满了建材和垃圾，小区路面有几处开裂，有一处井盖破裂并不断往外渗水。关于小区绿化，据联X公司称，小区里的黄金叶均为其种植，有6000多株，但从照片可看出，该绿化面积未达到小区面积的20%。小区的现实情况与谢XX提交的小区画册相差不大，整个小区的物业管理情况未达到深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业标准，小区的居民不满情绪十分强烈。
又查，深圳市物业管理服务收费指导标准中的四级物业收费标准为0.5元/（平方米·月），且"如果达不到最低一级（四级）物业条件，应在四级物业收费标准上下降10-20%"。
对于联X公司的上诉，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的债务标的数额是确定的，本案的物业管理服务合同在各个时段的履行都有独立性，每一期履行的债务标的尚不固定，总债务标的更不确定，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应分别计算。联X公司认为物业管理费的诉讼时效应该从最后一期物业管理费应从支付之日起计算的上诉理由不成立。
对于联X公司提供的2006年2月13日、2007年11月15日的两份催收管理费的律师函是否有效送达谢XX的问题，本院认为，仅凭其提供的寄件回单并不能认定这两份催收管理费的律师函已经送达到谢XX。联X公司认为其就2004年11月至2006年5月的物业管理费向谢XX主张过权利的事实没有证据证明，原审法院对此认定正确。综上，对联X公司的上诉理由本院均不予支持。
对于谢XX的上诉，本院认为，谢XX在X区X楼的建设用地属原深圳市宝安区X镇X村下属的X合作社所有的集体土地，谢XX不能取得该土地的所有权，根据该土地的权属情况可认定，涉案房产所在地域的公共事务由深圳市宝安区X镇X村来办理是符合法律规定的。因此原X镇X村X合作社与联X公司签订的《X村X队X区物业管理合同》是有效合同。谢XX认为其非此合作社的村民，不应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》的上诉理由不成立，本院不予支持。
从本院调查的情况来看，X区管理混乱，小区居民与联X公司的矛盾十分尖锐。联X公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，原审判决认定联X公司向谢XX提供了适当的物业管理服务有误。鉴于联X公司也为小区管理做了一定的工作，结合深圳市物业管理收费指导标准（多层住宅区）的规定："如果达不到最低一级（四级）物业条件，应在四级物业收费标准上下降10-20%"，结合四级物业收费标准为0.5元/（平方米·月）的规定，本院认为，谢XX欠付的物业管理费以每平方米每月人民币0.4元标准计算较为合理。又由于联X公司违约在先，因此谢XX无需支付滞纳金。
综上，原审认定事实部分有误，实体处理部分不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决第二项；
二、变更（2008）深宝法民三初字第2344号民事判决第一项为：谢XX应向联X公司支付2006年6月至2008年6月的物业管理费人民币6336元；
一、二审案件受理费合计人民币317元，由谢XX负担54元，联X公司负担263元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任舒中
审 判 员 钟 波
代理审判员 杨潮声
二○○九年五月二十一日
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