（2009）云高民一终字第104号
云南省高级人民法院民事判决书
（2009）云高民一终字第104号
上诉人（原审原告）云南宏怡工贸有限公司。住所地：昆明市拓东路状元楼11号。
法定代表人康崇德，该公司董事长。
委托代理人薛冰峰，云南鑫金桥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人聂国勇，该公司办公室主任。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审被告）云南志城房地产开发有限公司。住所地：昆明市五华区林钢新村1号志城家园7号商铺。
法定代表人蒲治全，该公司董事长。
委托代理人李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人柏水生，该公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。
上诉人云南宏怡工贸有限公司（以下简称宏怡公司）因与被上诉人云南志城房地产开发有限公司（以下简称志城公司）合资、合作房地产开发合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2008）昆民一初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月2日受理后依法组成合议庭，于2009年6月30日在本院公开进行了审理。上诉人宏怡公司的委托代理人薛冰峰、聂国勇，被上诉人志城公司的委托代理人李亚秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认的法律事实如下：2001年11月13日，志城公司与宏怡公司就合作开发昆明林钢新村下段1号地块的志城家园项目订立《房地产项目合作协议书》，除双方法定代表人蒲治全、康崇德签字外，宏怡公司经办人处有周俯章的签字。合同订立后，依合同约定应由宏怡公司投入的398万元实际由昆明新地实业有限公司支付，该公司法定代表人系周俯章，周俯章确认投入的398万元系代宏怡公司所支付的投入款。2006年2月20日，宏怡公司向志城公司出具《关于云南志城房地产开发有限公司4幢3、4、5号商铺产权办理说明》，内容为：“宏怡公司同意把志城家园4幢3号商铺、4幢4号商铺、4幢5号商铺，合计面积为388.27㎡的3个商铺的产权办理给周俯章同志，待志城家园合作结算后从我方获得的利润当中扣除，包括我方原借志城房地产款项多退少补。并承担过户当中的一切税费及相关费用。” 在该说明上，周俯章、康崇德作为宏怡公司的代表签字，同年3月16日，蒲治全在该说明上签署“同意办理”的字样。2006年10月13日，蒲治全、周俯章、康崇德三人签订《会议纪要》，内容为“根据双方三人签订的合作协议，现志城家园决算同意由宏怡工贸公司康崇德清算分配处理，其中包括周俯章所占25%由康崇德全权代表处理（共计50%）。原康崇德借款700万元和房子以及周俯章原借款等经双方三人决算当中扣除多退少补，待所应收款收回完毕后，决算的原则按双方三人签订的合作协议和国家法律法规处理。”《会议纪要》订立后周俯章退出了涉案的地产开发项目。志城家园项目因涉及工程款未付，曾被昆明源大建筑工程有限公司诉至法院。云南省高级人民法院于2008年6月20日作出（2007）云高民一终字第34号民事判决，判令志城公司支付工程款2134171.48元及利息。2007年12月25日，志城公司与周俯章订立《协议》，同意将4幢3、4、5号商铺及A区车库131-133号车位过户给周俯章，并明确双方就志城家园项目合作分配已全部了清，双方无任何债权、债务。对此，蒲治全与周俯章还签订了一份《关于周俯章与蒲治全双方借款已了结清楚的说明》。
另，蒲治全、周俯章、康崇德曾于2006年7月21日出具《承诺书》，明确“现在之前，我们三人保证绝对不会在任何信笺纸或其他空白纸上加盖云南志城房地产开发有限公司的行政公章和合同专用章。云南志城房地产开发有限公司也绝对没有与任何单位签订过没有法定代表人签字的合同或任何形式的承诺书等。公司所签订所有合同和其他任何形式的协议、承诺等，凡是没有公司法定代表人的签字则一律视为无效。”
一审法院认为，双方之间通过签订《房地产项目合作协议书》，确立了双方合资、合作开发房地产的合同关系，但实际履行过程中，无论是决算原则的确定、在另案中给一审法院的承诺、还是涉案商铺产权办理等重要事项的决定都是由周俯章、康崇德、蒲治全三人共同商定。特别是三人于2006年7月21日给一审法院的《承诺书》中明确了三人是志城家园项目的合作人，再结合虽然周俯章在《房地产项目合作协议书》中作为宏怡公司的代表，但实际其并非宏怡公司的工作人员的事实，以及周俯章陈述的涉案开发项目是其找来，《房地产项目合作协议书》只是三人合作的一种形式等事实。据此确定，涉案的房地产合作项目实际是由周俯章、康崇德、蒲治全三人作为实际合作方，以宏怡公司、志城公司作为形式的合作主体，基于宏怡公司与志城公司的法定代表人分别为康崇德和蒲治全，故本案的项目合作实际还有周俯章。项目合作最终决定权在周俯章退出前应该由三方商定才产生相应的法律效果。
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