（2009）云高民一终字第147号
云南省高级人民法院民事判决书
（2009）云高民一终字第147号
上诉人(原审原告)玉溪市红塔区玉兴路街道办事处荷花池社区居民委员会第五居民小组。
负责人朱练麟，组长。
委托代理人刘鸣镝，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人(原审被告)云南天裕房地产开发经营有限公司。
法定代表人王南，董事长。
委托代理人杨连柯，安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人林海，该公司经理。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪市红塔区玉兴路街道办事处荷花池社区居民委员会第五居民小组（以下简称荷花社区五组）因与上诉人云南天裕房地产开发经营有限公司（以下简称天裕公司）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市中级人民法院（2009）玉中民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月27日受理后依法组成合议庭，于2009年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人荷花社区五组的负责人朱练麟及委托代理人刘鸣镝，上诉人天裕公司的委托代理人杨连柯、林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：2003年1月28日，荷花社区五组与天裕公司在自愿平等的基础上签订《土地租赁合同》，约定天裕公司承租荷花社区五组拥有土地使用权的土地约21亩，用于开发建设玉溪九龙商业广场项目；租赁期限自2003年11月1日至2028年10月31日止，共计25年；租金以每年60万元为基数，每5年为一个递增周期，递增比例为上一周期的3%；租金按年一次性付清，2003年2月28日前一次性付清2003年11月1日至2004年10月31日的土地租金，自2004年起，每年2月28日前一次性付清当年11月1日至次年10月31日全年的租金；天裕公司不按期交纳租金属违约，如拖欠租金达半年时间，荷花社区五组有权无偿收回天裕公司投资的地上建筑物；如任何一方违约，除应赔偿造成的经济损失外，还要向守约方支付人民币500万元作为违约金。同日，双方另签订一份《协议书》，约定：为确保九龙商业广场及周边环境、治安及卫生等问题，由天裕公司自2004年2月28日前，每年支付30000元费用给荷花社区五组。合同订立后，双方按约各自履行了合同义务。2008年2月28日，天裕公司在第六年度交租期限到期后，没有按约支付租金618000元，5月5日，荷花社区五组书面催收。5月26日，天裕公司交纳租金100000元，11月20日和12月10日分两次共交纳租金100000元，现尚欠2008年度租金418000元。2009年2月25日，荷花社区五组向一审法院起诉，要求解除合同，无偿收回天裕公司投资的地上建筑物，并要求天裕公司支付违约金500万元及拖欠土地租金、卫生费共计448000元。
诉讼期间，至2009年2月28日，双方约定的2009年度租金618000元、卫生管理费30000元的支付期限到期，天裕公司表示愿意在本案中一并支付。
2006年，经玉溪市国土资源局核准，涉诉土地领取了玉国用(2006)第0006号国有土地使用权证，土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，土地使用权人为荷花社区五组。天裕公司使用租赁土地建设九龙商业广场已依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相应审批手续。
原审法院认为，双方签订的《土地租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约实际履行。根据合同约定，天裕公司应于每年2月28日前支付土地租金及卫生管理费，但在合同履行中，天裕公司未按约定时间支付，属违约行为，应及时支付尚欠的2008年度租金418000元、卫生管理费30000元和2009年度租金618000元、卫生管理费30000元。对此，天裕公司无异议，并表示愿意赔偿对方经济损失及支付适当违约金。尚欠租金的经济损失按同期同年度银行最高贷款利率计算，自2008年3月1日起计算至2009年4月20日开庭之日止为37516元。
关于双方争议的荷花社区五组是否能够适用《土地租赁合同》中的违约条款来解除合同、无偿收回天裕公司在该土地上的投资及要求天裕公司支付5000000元违约金的问题。原审法院认为，第一，涉诉《土地租赁合同》中未明确约定合同解除字样，但合同条文中隐含合同解除的意思。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项、第九十六的规定，荷花社区五组不管主张按约定解除合同，还是主张因迟延履行主要债务而解除合同，均应履行催告义务，要求对方在合理期限内履行主要债务。如对方到期不履行，荷花社区五组还应向对方履行通知义务，通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院确认解除合同的效力。但本案中荷花社区五组在行使解除权时，并未完全尽到上述义务。天裕公司在知道荷花社区五组诉至法院要求解除合同后明确表态要求继续履行合同。为维护合同交易的安全，保证合同当事人的合法权益，对荷花社区五组要求解除合同的主张不予支持。第二，本案中，天裕公司拖欠租金属实，经催告后其分别于2008年5月26日、11月20日、12月10日分三次交纳租金200000元，荷花社区五组给予了收取，该行为应视为双方在纠纷未发生时对租金的收取期限达成了谅解，故应以天裕公司交纳最后一次租金的时间2008年12月10日作为拖欠租金未支付的期限起点，至2009年2月25日起诉时并未达半年，故对荷花社区五组按约定无偿收回地上建筑物的主张不予支持。第三，天裕公司在庭审中明确提出了降低违约金的请求。合同约定的5000000元违约金与总租赁金额约16000000余元比较并不高，但与每年租金比较则已超过8倍以上。本着公平合理的原则，应将5000000元违约金摊入《土地租赁合同》法定最长履行年限20年，每年违约金为250000元。天裕公司未按约定交纳2008年度租金，应当承担当年的违约金。本案违约金的调整仅限于处罚天裕公司此次迟延履行行为，对5000000元违约金的约定效力不产生影响。另，双方签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限为25年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，故确认涉诉租赁合同最长租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，当事人到期可以自行协商续订租赁合同。荷花社区五组的诉讼请求部分合法有理，应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决：“一、原告荷花池5组继续履行与被告天裕公司订立的土地租赁合同及交费协议。二、由被告天裕公司于本判决生效之日起三日内支付原告荷花池5组2008年度尚欠租金418000元、卫生管理费30000元和2009年度租金618000元、卫生管理费30000元。三、由被告天裕公司于本判决生效之日起三日内支付原告荷花池5组违约金250000元、拖欠租金的利息损失37156元。四、驳回原告荷花池5组的其它诉讼请求。案件受理费49600元由被告天裕公司负担。”
总共3页 1
[2] [3] 下一页