（2009）云高民一终字第147号(2)
宣判后，双方均不服，向本院提起上诉。
上诉人荷花社区五组上诉请求：撤销一审判决一、三、四项，改判解除双方签订的《土地租赁合同》，由天裕公司向其支付违约金500万元，并由荷花社区五组无偿收回出租土地上的地上建筑物。理由主要是：天裕公司未按期支付租金的行为已构成根本违约，荷花社区五组解除合同的要求及程序符合法律规定，应得到支持。荷花社区五组无偿收回天裕公司在租赁土地上的投资是依法解除合同必然产生的法律后果。一审将500万元的违约金摊入法定最长履行年限20年，并认为天裕公司只拖欠2008年的租金，只应承担违约当年的违约金额，严重背离了双方的真实意思表示。荷花社区五组从未同意过天裕公司支付租金的时间延期至2009年3月30日，对起诉后天裕公司要求延期支付租金的请求，经荷花社区五组村民代表民主决策后不同意，天裕公司已无实际履行合同的能力。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
天裕公司答辩认为，双方签订的《土地租赁合同》合法有效，迟延支付租金是因经营上遭遇人力不可违的困难，但天裕公司一直持续支付，并与荷花社区五组保持协商，其也同意缓交，天裕公司没有违约，租金随时可以支付。请求撤销一审判决第三项，改判天裕公司不承担违约责任。
上诉人天裕公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判天裕公司不承担违约责任。理由主要是：经营上的困难，使得天裕公司租赁建盖的九龙商业广场停业三年，客观上造成天裕公司资金运作上存在困难，但停业期间，前两年的租金天裕公司都正常支付给了荷花社区五组，虽然第三年出现了延迟支付的情况，但天裕公司及时将情况通报给荷花社区五组，双方保持沟通，且双方口头商定于2009年3月30日前付清，一审判决认定天裕公司违约不当。延迟支付租金是事实，利息之类的主张都可以协商和弥补。
荷花社区五组口头答辩认为，2004年诺玛特退出后2008年金融风暴发生之前，天裕公司就没有按时履行自己的义务，2006年的租金是推后交，2007年的租金是分四次交，2008年的租金没有交了才起诉的。荷花社区五组没有同意过延期交纳租金。
二审中，经征询双方对原审确认事实的意见，双方均无异议，故对原审确认的事实本院予以确认。
另查明，诉讼期间，本案诉讼双方争议的标的物已出租。
二审中，经本院主持调解，因双方意见分歧过大，故调解未果。
综合双方的上诉和答辩，本案的争议焦点是：天裕公司迟延支付租金的行为是否构成违约，如何承担违约责任？
荷花社区五组认为，在2008年2月28日之前，天裕公司一分租金都没有交，其行为已构成根本违约，按照合同法的规定，荷花社区五组可以通过直接书面的通知或向法院提起诉讼的方式解除合同，按合同约定，天裕公司应支付500万元的违约金，并由荷花社区五组无偿收回地上建筑物。
天裕公司认为，天裕公司迟延支付租金是征得荷花社区五组同意的，是一种缓交行为，不构成违约。荷花社区五组也接受了天裕公司分次交纳的租金，其要求解除合同不符合约定。对荷花社区五组的损失，天裕公司愿意承担诉讼费和利息，同意给予经济补偿，未交的租金也愿意交，包括下一年度的租金。
本院认为，双方2003年1月28日签订的《土地租赁合同》及《协议书》是双方真实意思的表示，除租赁期限二十五年的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，超过二十年的部分无效外，其他约定并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效。二十年的租赁期间届满后，当事人可以自行协商续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
在合同的履行过程中，按合同约定，天裕公司应在2008年2月28日之前交纳2008年11月1日至2009年10月31日的租金，但其未按期交纳，天裕公司不按期交纳租金的行为已构成违约。审理中，天裕公司主张，荷花社区五组同意其缓交租金，双方口头商定于2009年3月30日前付清租金，但对其主张不能提交证据证明，故天裕公司关于其延期支付租金的行为不构成违约的上诉请求不能成立，本院不予支持。诉讼中，对荷花社区五组主张的支付拖欠租金的请求天裕公司同意支付，对荷花社区五组未主张的利息损失，天裕公司也愿意按同期银行贷款利率计算支付，该表示系当事人的真实意思表示，本院予以准许。
关于天裕公司因其违约行为应如何承担违约责任的问题。本院认为，双方签订的《土地租赁合同》并未对合同解除进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条(三)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中荷花社区五组虽对天裕公司迟延履行的行为进行了催收，但未明确合理期限，且对天裕公司在此后分三次支付的部分租金荷花社区五组也予以了收取，故本案中荷花社区五组行使合同解除权不符合法律规定，且诉讼中，天裕公司明确要求继续履行合同，原审认定并无不当，故荷花社区五组解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持；虽然双方在《土地租赁合同》中约定“如乙方(天裕公司)拖欠甲方(荷花社区五组)租金达半年时间，甲方有权无偿收回乙方投资的地上建筑物”，但实际履行中，对天裕公司延期三次支付的部分租金荷花社区五组予以了收取，且双方的该约定违反公平原则，原审认定并无不当，故荷花社区五组的该项上诉请求不能成立，本院不予支持；根据合同约定，“任何一方违反本合同的规定，除应赔偿由此造成的经济损失外，还应向守约方支付人民币500万元违约金”，一审庭审中天裕公司认为荷花社区五组的实际损失小，约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，天裕公司的请求有法律依据。诉讼中，荷花社区五组主张，其损失包括：租金上涨的差价损失，为履行《土地租赁合同》腾地而拆除的建筑物、拆迁补偿费上百万元，以及解除合同应得租金损失12727040元，但并不能提供相关证据予以证明。因天裕公司对迟延支付租金所产生的利息损失也愿意支付，故结合本案实际，本院酌定违约金数额为60万元。原审法院将约定的500万元违约金摊入法定的20年履行期限，以此计算出每年的违约金为25万元，缺乏事实和法律依据，本院依法予以改判。
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