(2008)深中法民五终字第2179号(2)
高某某向原审法院起诉请求：一、依法认定高某某、吴某某签订的《××商业步行街铺位租赁合同》无效。二、吴某某返还高某某基本设施建设装饰费35000元、保证金28500元、租金53050元。三、吴某某赔偿高某某装修损失730000元、安装空调损失85000元、货物损失150000元，共计人民币965000元。四、全部诉讼费由吴某某承担。诉讼中，高某某增加要求吴某某赔偿以下损失的诉讼请求：一、赔偿评估费损失3500元。二、赔偿公证费损失1040元。三、赔偿摄像费损失650元。
吴某某向原审法院提起反诉请求：1、高某某支付拖欠吴某某至2007年9月14日的租金128550元及滞纳金128550元、卫生管理费9500元、2007年7-8月的水电费31844.33元(其中水费268.4元、电费31575.93元)，共计人民币298444.33元。2、高某某按合同约定的租金标准，向吴某某支付2007年9月14日至2007年12月20日的租金损失128333元。3、本案诉讼费用由高某某承担。
原审法院认为，××商场将既没有报建又没有取得产权的房屋出租给高某某，而且双方约定将工业厂房租赁作商业经营使用，改变房地产用途，违反了有关法律规定，双方签订的《××商业步行街铺位租赁合同》无效。龙岗区房屋租赁管理办公室对案外人租赁涉案房屋的合同作了商业用途的备案登记，××街道城市建设管理办公室颁发涉案房屋的临时使用证明同意作为临时商业场地使用，均系有关行政管理部门进行职能管理的方式，房屋租赁管理办公室和城市建设管理办公室不是房地产权登记行政管理部门，其备案登记和出具临时使用证明的行为并不能作为非法建筑物可以租赁及改变房地产用途的依据。建筑物消防验收合格亦不能作为建筑物必然可以租赁的依据。因此，吴某某以房屋的使用权和商业性质得到了政府部门的批准和房屋租赁管理部门的认可且房屋消防合格为由，主张合同有效，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。吴某某系个体工商户××商场的业主，合同权利义务依法应由吴某某承受。合同无效，依照法律规定，吴某某应返还收取高某某的建设装饰费人民币35000元和保证金人民币28500元, 吴某某称收取高某某该费用合法，高某某无权要求返还建设装饰费和押金，没有法律依据，原审法院不予采纳。吴某某出租非法建筑物，对合同无效应负主要责任，高某某没有审查建筑物合法性即草率签约，对合同无效应负次要责任，故高某某装修损失的70%吴某某依法应予赔偿给高某某。高某某申请评估的装修财产总价值为人民币703204.51元，吴某某认为其中价值255349.23元的财产不应作为装修财产计算价值。该价值255349.23元的财产其中货架和售货车属于动产高某某可自行搬走，故货架和售货车的价值90000+7200=97200元不应计入装修价值，其余财产包括防盗系统、通风与空调系统、灯具等财产，吴某某认为不应计入装修价值，没有依据，原审法院不予采纳。经评估，上述价值255349.23元的装修财产中包含措施费、规费、税金共计21402.26元，因此上述不应计入装修价值的97200元财产的措施费、规费、税金应为97200元×21402.26元÷255349.23元=8146.89元，该费用亦应从装修财产中予以扣除。综上，包括高某某安装空调费用，高某某的装修财产价值为703204.51-97200-8146.89=597857.62元。因此，吴某某应赔偿高某某装修损失为人民币597857.62元×70%=418500.33元。高某某向原审法院申请证据保全所发生的摄像费人民币650元，高某某要求吴某某给予赔偿，合法有理，原审法院予以支持。高某某实际使用房屋，依法应支付吴某某房屋使用费，房屋使用费应按2007年同地段房屋商业租赁指导租金标准每月每平方米人民币25元计付。除2007年3月10日至4月9日的房屋使用费和管理费没有支付外，高某某已付房屋使用费和管理费至2007年6月9日，吴某某要求高某某支付至通知高某某解除合同之日即2007年9月14日的房屋使用费，合法有理。虽然2007年8月下旬吴某某对高某某承租的商铺停水停电而且9月14日吴某某通知高某某解除合同，但高某某自行发电继续经营使用商铺至2007年9月下旬，因此吴某某要求高某某赔偿2007年9月14日后的房屋使用费，合法有理，房屋使用费应付至2007年9月30日止。综上，高某某应付房屋使用费的时间为2007年3月10日至4月9日、2007年6月10日至9月30日共4.7个月，因此，高某某应付房屋使用费数额为950平方米×25元×4.7月=111625元。原审法院要求吴某某在装修物价值评估异议期结束前不得拆除高某某的装修物，并不影响吴某某对商铺的正常使用，吴某某以此为由主张高某某赔偿评估期间的房屋使用费损失，没有法律依据，原审法院不予支持。合同约定高某某须支付管理费，且高某某亦已支付部分管理费，说明吴某某对涉案房屋进行了卫生等管理行为,高某某作为受益人应向吴某某支付管理费，管理费可参照合同约定的每月人民币1500元给付，付至吴某某请求的2007年9月14日止。高某某应付管理费的时间为2007年3月10日至4月9日、2007年6月10日至9月14日共4.2个月，因此，高某某应付管理费数额为1500元×4.2月=6300元。诉讼中高某某与吴某某双方确认高某某尚欠吴某某水费人民币268.4元高某某愿意支付，原审法院予以确认。
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