(2008)深中法民五终字第2179号(3)
虽然合同无效，但已经自愿结清的房屋使用费，数额可参照双方的结算予以确认，高某某支付了2007年4月10日至6月9日的房屋使用费人民币53050元，吴某某亦已接受，该期间的房屋使用费已经结清，高某某要求吴某某返还该款，理由不成立，不予支持。高某某商铺内货物其可自行处置，而且货物价值多少高某某亦未举证证明，高某某主张吴某某赔偿货物损失150000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。高某某自行委托有关部门进行财产评估和公证发生的评估费人民币3500元、公证费人民币 1040元，并非必要发生的费用，高某某要求吴某某给予赔偿，没有法律依据，原审法院不予支持。合同无效，吴某某依据合同约定要求高某某支付房屋使用费的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。吴某某诉请高某某支付2007年7-8月电费人民币31575.93元，吴某某向原审法院提交高某某用电电表的照片及吴某某自行制作的高某某欠电费明细表作为高某某拖欠电费及欠费数额的证据，高某某对该证据的真实性不予认可。吴某某收取了高某某2007年2月至6月的电费人民币59249.9元，电表照片显示用电总量为32977度，吴某某所举证据不能证明2007年7-8月高某某用电数量，吴某某诉请电费的主张缺乏事实依据，原审法院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、第七十二条第一款的规定，判决如下：一、深圳市龙岗区××百货商场与高某某签订的《××商业步行街铺位租赁合同》无效。二、吴某某于判决生效之日起十日内返还高某某建设装饰费人民币35000元。三、吴某某于判决生效之日起十日内返还保证金人民币28500元。四、吴某某于判决生效之日起十日内赔偿高某某装修工程款人民币418500.33元。五、吴某某于判决生效之日起十日内赔偿高某某证据保全摄像费人民币650元。六、高某某于判决生效之日起十日内向吴某某支付房屋使用费人民币111625元。七、高某某于判决生效之日起十日内向吴某某支付管理费人民币6300元。八、高某某于判决生效之日起十日内向吴某某支付水费人民币268.4元。九、驳回高某某的其他诉讼请求。十、驳回吴某某的其他反诉请求。
如高某某、吴某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14564元，高某某承担8096元，吴某某承担6468元。高某某申请的证据保全费人民币50元，由吴某某承担。反诉费人民币6461元，高某某承担1789元，吴某某承担4672元。吴某某申请的财产保全费人民币2240元，高某某承担620元，吴某某承担1620元。装修财产评估费人民币10000元，高某某承担3000元，吴某某承担承担7000元。
吴某某不服原审判决，上诉称：一、一审认定《××商业步行街铺位租赁合同》无效是错误的。1、一审法院适用法律不明确。一审法院以《民法通则》第五十八条第一款第(五)项判决涉案合同无效，但是该内容为"违反法律和社会公共利益……"，但是一审法院在判决书书中并没有陈述涉案合同违法了哪部法律，哪条法律，属于适用法律不明确，难以服人。2、确定租赁权、商业用途、消防合格是行政部门的法定管理职责。确定涉案房屋具备商业用途、可以租赁、消防合格等，均属于法定的行政职能，应由相关的行政部门来确认，而不是司法部门来确认。如果案涉证明的这些部门无法确定的话，那么由谁来确定呢?司法部门吗?如果要由司法部门确定的，那就是行政诉讼而不是民事诉讼了。3、深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室和深圳市龙岗区××街道城市建设管理办公室对涉案房屋的职能管理属于政府的具体行政行为，依法有效。上述两部门虽然不是房地产产权登记行政部门，但履行的是政府机关对房屋进行细化管理的具体职能。事实上，在深圳市涉及到所有的房屋的租赁管理就是上述两种部门来完成。吴某某出租给高某某的房屋之前作了备案登记并取得了商业用途的许可，吴某某认为，一审法院以"有历史遗留问题的建筑物"按"正常建筑物"的标准来定案不但有失公正，而且就是按正常建筑物的常规管理也不可能对上述两部门的具体行政行为作出否定。按一审法院的逻辑，唯有房产证上注明的用途使用才是有效，否则就是无效。答案显然是否定的。4、涉案房屋属于历史遗留问题，应按照深圳的特别规定来处理。涉案房屋本身就是属于历史遗留问题的建筑物，无容置疑，其相关的手续不可能与正常的房屋完全一致。但是有一点可以肯定，涉案房屋是完全能办理房屋产权证的。而不是政府强制拆除的违法建筑。正是因为涉及历史遗留问题，所以，在管理上就有别于正常建筑。根据深圳市龙岗区布吉镇处理历史遗留违法建筑领导小组对涉案房屋作出的通知，涉案的房屋可以办理产权登记手续，只是产权人没有办理而已，因此其法律性质也就属于效力待定状态，房产管理部门最终也没有对涉案房地产定性为非法建筑物处理，相反，这些部门给出了相应的手续给这些房屋的所有权人，作为使用权的法律凭证。5、认定"双方约定将工业厂房租赁作为商业经营使用，改变房地产用途，违反了有关法律规定"缺乏事实和法律依据。首先，在整个《××商业步行街铺位租赁合同》中均没有改变房地产用途的约定条款。关于涉案房屋的用途问题，最早，在产权人出租给深圳市××投资有限公司时在深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室备案登记的用途是商业；2003年9月，产权人申报的用途为工业；2006年，深圳市龙岗区××街道城市建设管理办公室向产权人核发的是《龙岗区生产经营场所临时使用证明》，该《证明》同意涉案的房屋作为临时商业场所使用。吴某某认为，涉案房屋已经具备了商业场所使用的行政许可，吴某某和高某某在《租赁合同》中根本就没有改变用途的约定事实。一审法院认定"双方约定将王业厂房租赁作为商业经营使用，改变房地产用途"的观点缺乏事实依据。其次，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的一种协议，在种属上属于私法领域范畴，只要合同标的、交易对象等不为国家禁止，一般不认定合同无效。《合同法》第52条正是体现了作为一部私法的自治性特点。本案涉案房屋在产权上是有瑕疵，但是本案的合同标的是租赁法律关系，双方交易的是使用权而不是所有权，吴某某与高某某在平等自愿的基础上设立租赁法律关系在行为上并不违反法律，一审法院按公法领域的行政管理措施审查私法领域的民事行为并认定本案合同无效没有法律依据。而且，高某某夹带违约行为，提出合同无效的企图实际上就是为了逃避责任，故请求二审法院明查。二、高某某违约，吴某某按合同约定解除合同，并按合同约定追究高某某违约责任并无不当。1．建设装饰费、保证金问题问题。这两项费用是基于整个商场的公共区域的装修而收取的实际开支费用和担保费用。在签订合同之前，高某某对收取建设装饰费的用途是明知的，况且该笔已经实际投入使用，故吴某某基于合同约定收取该费用合法合理，高某某主张返回是缺乏事实和法律依据。2拖欠的到期租金以及拒不腾空房屋的租金损失问题。高某某拖欠租金事实清楚、证据确凿，时间是在吴某某2007年9月2日下达解除租赁合同之前。吴某某反诉主张的是拖欠租金而不是房屋使用费，一审法院无中生有冒出"房屋使用费"并按每平方40元的租赁指导价计算是完全错误的。吴某某2007年9月2日作出停水停电的前提是高某某有违约事实，高某某无法正常使用商铺是其违约的必然结果，与吴某某无关。解除租赁合同后，包括由其申请的评估期间，高某某拒不腾空商铺，给吴某某造成严重的租金损失，高某某按合同约定应当给予赔偿，吴某某主张要求也并无不当之处。一审法院一方面"要求吴某某在装修物价值评估异议期结束前不得拆除高某某的装修物"，一方面又认为"并不影响吴某某对商铺的正常使用"。这纯粹是强人所难，无理之谈。由此作出不支持吴某某主张拒不腾空房屋的租金损失判决是错误的，也不符合公平原则。3．滞纳金问题。合同中虽然约定的是滞纳金，这只是称呼上的不同而已，实际上就是履行违约金的功能，高某某违约事实清楚，一审法院没有判决高某某支付违约金给上诉人严重损害了吴某某的合法权利。4．高某某装修工程款赔偿问题。装与不装、装什么、装多少等完全是高某某的个人行为。高某某的装修与吴某某毫无法律关系。吴某某与高某某只是平等的租赁合同法律关系，既不是装修合同的承揽人也不是财产损害纠纷的侵权人，一审法院判决吴某某承担赔偿责任没有法律依据。况且，吴某某对公共区域的装修工程款由吴某某自己承担，高某某个人内部的装饰工程款却判决吴某某赔偿，明显违反公平、公正原则。另外，涉案的评估报告只是评估了高某某装修投入所需价值，这个价值并不等同于高某某的损失，高某某的实际损失应该是在投入价值的基础上先进行折旧，然后扣除剩余价值，但是一审法院对此没有进行合理的计算。5、关于电费问题。吴某某与高某某均认可的证据中，可以确定告知华2007年5-6月的电费为59249．90元，电费截止度数为22194和10110度，人民法院的调查和吴某某的举证均可以证实，正常情况下7、8月份的电费肯定比5、6月要多，由此可以推论吴某某主张的31575．93元电费是合情合理的，一审认定高某某有使用电力，却不判决支付电费，明显不公平。二审调查时，吴某某又补充了如下上诉理由：一、根据深圳市规定涉案房屋并不在禁止出租的范围之内；二、涉案合同有四年期限，装修费用应该按照已经履行合同的期限相应扣减。
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