(2008)深中法民五终字第2179号(4)
吴某某上诉请求：1．撤销(2007)深龙法民初字第8266号民事判决第一、二、三、四、五、十项。2．改判驳回高某某的全部诉讼请求。3．改判支持吴某某的全部反诉请求。4．本案的一切相关诉讼费用均由高某某承担
高某某对吴某某的上诉未提交书面答辩状，口头答辩称：一、吴某某与高某某签订的租赁合同无效，具体表现如下：1.双方签订的合同违反了法律行政法规的强制性规定，因此，双方签订的租赁合同无效。2.吴某某采取了欺诈的手段，隐瞒了涉案房屋为工业厂房，不得作为商业用途的事实。3.吴某某对涉案房屋没有转租权：根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第46条的规定"受转租人不得将租赁房屋再行转租"，在本案中吴某某是受转租人，故吴某某没有转租权。根据《中华人民共和国城市租赁房屋管理办理》第6条规定"没有取得房屋所有权证的房屋不得进行出租"。二、即使双方签订的租赁合同有效，也是吴某某一方违约，我方没有任何违约行为。具体体现为：1.吴某某没有依法将租赁合同到房屋主管机关进行备案登记。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第6条规定"房屋租赁关系一经设立10日内必须经过登记或备案"，如果没有登记或备案，高某某的营业执照是无法办理的，不能正常合法经营，在这种情况下承租人是有权根据合同法规定行使先履行抗辩权。2.吴某某收取房屋租金没有向承租人开具发票，承租人依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第27条第2款的规定，有权拒付租金。本案中吴某某将房屋租赁给高某某后收取了好几个月租金，但是一直未向高某某开具发票，故高某某是有权拒付租金的。3.吴某某向承租人收取了租金以外的基本设施建设装饰费，在这种情况下承租人根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第27第3款"出租人不得以房屋租赁向承租人收取租金以外的其他任何费用"，第36条规定"出租人有这种情况，承租人有权拒绝交付租金"的规定，也是有权拒付租金的，吴某某应当向高某某返还收取的基本设施建设装饰费。
高某某不服原审判决，上诉称：一、《合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者说没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"，吴某某明知自己承租的房屋是工业厂房，不能作为商铺出租，故意向高某某隐瞒这一情况，导致双方签订的《租赁合同》被一审认定为无效合同，过错全在吴某某，吴某某应当承担因合同无效所产生的全部法律责任，也就是吴某某应当赔偿高某某的全部损失，而不是一审所判决的只赔偿70％的装修损失。二、既然一审判决第一项已经认为高某某与吴某某签订的《坂田福乐商业步行街铺位租赁合同》无效，那么，吴某某就无权根据该《租赁合同》向高某某收取租金，也无权向高某某收取房屋使用费用，一审判决认为"虽然合同无效，但已经自愿结清的房屋使用费，数额可参照双方的结算予以确认，高某某支付了2007年4月10日至6月9日的房屋使用费人民币53050元，被告亦已接受，该期间的房屋使用费用已经结清，高某某要求吴某某返还该款，理由不成立"一审法院的这个认定是错误的。《合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者说没有必要返还的，应当折价补偿"，吴某某向高某某收取的租金或者房屋使用费正是因上述被一审法院认定为无效合同的《租赁合同》取得，所以根据《合同法》第五十八条规定应当返还给高某某。三、一审法院认定"高某某商铺内货物其可自行处置"与事实不符，高某某起诉吴某某前，吴某某就限制高某某搬走商铺内的任何财物，后来发展到将高某某的货物扣押。关于货物价值的问题，高某某曾向一审法院申请对货物进行清点和保全，但是一审法院以工作太繁重无法清点为由不同意高某某的请求，目前全部十五万元的货物已经被吴某某申请一审法院作了财产保全，由吴某某保管和控制。四、高某某的货架的规格是量身定做、根据该商铺的尺寸专门为该商铺订购的，不仅吴某某限制高某某搬走货架，而且这个商铺的货架拿到其他商铺是不能使用的，再者，因为吴某某的行为给高某某造成了巨大经济损失，高某某现在已经没有资金和能力再开此类商场。所以，吴某某必须赔偿高某某的货架和售货车损失人民币97200元。高某某上诉请求：l、撤销(2007)深龙法民初字第8266号民事判决第四项，改判吴某某赔偿高某某的装修财产损失人民币703204.5l元： 2、判令吴某某向高某某返还租金人民币53050元；3、判令吴某某赔偿高某某商品损失人民币15万元和货架、售货车损失97200元人民币；4、撤销(2007)深龙法民初字第8266号民事判决第六项：5、判决本案一审和二审的全部诉讼费由吴某某承担。
吴某某对高某某的上诉未提交书面答辩状，口头答辩称其答辩意见同其上诉意见。
本院经审理查明，原审已查明的事实无误，本院予以确认。
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