(2008)深中法民五终字第2179号(5)
另查，吴某某在一审诉讼期间已将涉案房屋收回，之后已出租给案外人使用
本院认为：本案争议的焦点问题是：一、吴某某与高某某签订的《××商业步行街铺位租赁合同》是否有效；二、吴某某是否应返还高某某交纳的建设装饰费、租赁保证金；三、高某某是否应支付迟付租金的滞纳金、高某某应按何种标准支付房屋使用费以及吴某某是否应返还已收取的房屋使用费；四、涉案商铺装修费是否应扣除货架、售货车的价值，吴某某是否应赔偿商铺装修费以及应当赔偿多少数额的商铺装修费；五、高某某诉请的涉案商铺商品15万元的损失是否应得到支持；六、吴某某请称的涉案商铺2007年7月至8月的电费数额是否确定以及高某某是否应按此数额支付相应电费。
关于吴某某与高某某签订的《××商业步行街铺位租赁合同》是否有效的问题。涉案的××商场既没有在国土规划管理部门办理报批报建的审批手续，更没有取得相关房屋产权证书，吴某某将该种房屋出租给高某某，违反了有关法律法规的强制性规定，原审法院认定双方签订的《××商业步行街铺位租赁合同》无效正确。吴某某主张龙岗区房屋租赁管理办公室已对案外人租赁涉案房屋的合同作了商业用途的备案登记，××街道城市建设管理办公室颁发了涉案房屋的临时使用证明同意作为临时商业场地使用，因此，涉案商铺已由政府部门进行了登记并取得了商业用途的许可。本院认为，对于土地的性质、使用许可及房屋的用途、审批建设应严格按照法律及法规的规定，由县级以上政府相关土地及规划管理部门根据法律及法规赋予的职权进行审核批准及管理，任何其他政府部门对土地的性质、使用许可及房屋的用途、审批建设均不具有该项审核批准的职权。本案房屋租赁管理办公室和街道城市建设管理办公室不具有上述审核批准的职权，也不是房地产权登记行政管理部门，其对租赁物进行的备案登记和出具临时使用证明的行为并不能作为非法建筑物合法化及可以租赁和确定房地产用途的依据；建筑物消防验收合格亦不能作为建筑物必然合法及可以租赁的依据。虽然涉案房屋已进行了历史遗留问题的申报，但相关政府部门对该房屋并未作出合法化的认定。因此，吴某某以房屋的使用权和商业性质得到了上述部门的批准和房屋租赁管理部门的认可且房屋消防验收合格并进行了历史遗留问题的申报为由，主张合同有效，没有法律依据，本院不予支持。
关于吴某某是否应返还高某某交纳的建设装饰费、租赁保证金。吴某某系个体工商户某商场的业主，涉案的合同权利义务依法应由吴某某承受。由于合同无效，依照法律规定，吴某某依据无效合同向高某某收取的建设装饰费和租赁保证金应返还给高某某, 吴某某称收取高某某该费用合法，无需返还，没有法律依据，本院不予支持。
关于高某某是否应支付迟付租金的滞纳金、高某某应按何种标准支付房屋使用费以及吴某某是否应退还高某某已支付的房屋使用费。因涉案租赁合同无效，故吴某某依据合同约定要求高某某支付房屋使用费的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持，但高某某实际使用了涉案商铺，应该支付使用商铺期间的房屋使用费。对于高某某已经支付的2007年4月10日至6月9日的房屋使用费，因该费用系双方当事人自愿结清，应按双方结算的数额计算上述期间的房屋使用费，高某某要求吴某某返还上述款项，理由不成立。至于高某某尚未支付的房屋使用费，因租赁合同无效，吴某某主张按合同约定的租金标准计算房屋使用费，没有法律依据，原审法院按照同期同地段房屋商业租赁指导租金标准计算房屋使用费正确，本院予以确认。高某某实际使用涉案商铺至2007年9月下旬，吴某某要求其支付至2007年9月30日的房屋使用费，合法有理，高某某应予支付。吴某某在一审诉讼期间已将涉案房屋收回，原审法院要求吴某某在装修物价值评估异议期结束前不得拆除高某某的装修物，并不影响吴某某对商铺的正常使用，且吴某某之后已将涉案房屋出租给了案外人使用，故吴某某主张高某某赔偿评估期间的房屋使用费损失，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
关于商铺装修费，由于涉案合同无效，导致高某某对商铺装修不能达到预期的经营使用目的而产生损失，原审法院根据高某某的申请委托相关评估公司对装修的现值进行了评估，评估总价值为人民币703204.51元，吴某某主张评估的价值是高某某原投入的装修价值，应扣除折旧，没有事实依据。上述装修评估现值中，货架和售货车价值97200元，因两者均属于动产，高某某可自行搬走，故不应计算在装修财产的损失之中，高某某上诉主张吴某某应赔偿货架和售货车的损失，没有事实依据，原审将货架和售货车的价值以及相应的税费数额从装修物的评估总价中扣除以计算商铺装修的损失正确，本院予以确认。至于装修损失的分担，吴某某出租非法建筑物，对合同无效应负主要责任，高某某没有审查建筑物合法性即草率签约，对合同无效应负次要责任。原审据此酌定由吴某某赔偿高某某装修损失的70%，高某某自行负担30%的损失恰当，本院予以维持。另外，依据高某某的申请，原审法院对高某某的装修财产进行证据保全，由此所发生的摄像费人民币650元，原审判决吴某某予以赔偿并无不当，本院予以维持。
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