(2009）宁民终字第112号(3)
本院二审查明的事实与原审法院查明的部分事实相同。
本院二审查明，2007年3月29日路星公司与东麓公司签订《森林公园B岛商品房团购补充协议》，第八条约定：“任何一方不得中途无由退出，无故退出者将向对方赔偿本次交易款额的损失并支付给舒佳楼宇设备公司3%违约金。”2007年9月20日东麓公司出具函件一份，称准备延续用现金履行合同，否则按协议条款承担经济损失。2008年4月25日东麓公司将路星公司2000万元易货交易额度转账凭证转回。
另查明，拉普斯置业有限公司于2005年6月10日出具《关于森林公园B岛物业销售工作的意见》函件一份，主要内容为路星公司可对自己垫资开发的B岛物业进行自销和工程款抵顶，所销售物业和工程款抵顶物业只限于路星公司在B岛垫资开发的物业；交房工作、质量投诉由路星公司全权负责，客户的案场接待、标准购房合同的签订、登记备案、按揭服务等由拉普斯营销部全权负责。
原审法院对以上事实部分认定有误，本院予以纠正。
本院认为，根据本案当事人的上诉理由和答辩意见，双方当事人争议的焦点问题有四个：一是2007年2月9日的《团体购房补充协议》及2007年3月29日的《森林公园B岛商品房团购补充协议》的效力问题；二是违约金问题；三是易货额度使用手续费问题；四是一审法院适用法律问题。
关于2007年2月9日的《团体购房补充协议》及2007年3月29日的《森林公园B岛商品房团购补充协议》的效力问题。涉案房屋系由拉普斯置业有限公司开发建设，房屋所有权属于拉普斯置业有限公司，且商品房预售许可证的售房单位亦为拉普斯置业有限公司，路星公司仅是参与涉案房屋的开发建设，享有一定债权，但涉案房屋的产权并不在路星公司名下，其无权处分属于他人所有的房产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”路星公司没有提交相应的证据表明自己处分涉案房屋的行为得到实际权利人的追认，在路星公司与东麓公司签订协议后，也没有证据表明其实际取得了对涉案房屋的处分权。路星公司虽提交了拉普斯置业有限公司2005年6月10日出具的《关于森林公园B岛物业销售工作的意见》函件一份，以此证明其取得了拉普斯公司的同意，有权处分涉案房屋，但该《意见》仅能证明路星公司可对自己垫资开发的B岛物业进行自销和工程款抵顶，其所销售物业和工程款抵顶物业只限于路星公司在B岛垫资开发的物业，并未涉及路星公司对涉案房屋的处分权问题，并且该《意见》明确说明标准购房合同的签订由拉普斯营销部全权负责。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，路星公司处分涉案房屋的行为应归为无效，其与东麓公司签订的《团体购房补充协议》及《森林公园B岛商品房团购补充协议》系无效合同。故上诉人东麓公司请求确认《团体购房补充协议》和《森林公园B岛商品房团购补充协议》无效的上诉请求及理由成立，本院予以支持；上诉人路星公司诉请解除《团体购房补充协议》和《森林公园B岛商品房团购补充协议》的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约金问题。涉案合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。路星公司收取了东麓公司150万元购房款，但未交付相应的房屋，路星公司理应返还东麓公司购房款150万元及占用该款期间的银行同期贷款利息。关于路星公司要求东麓公司向其支付违约金783900元的上诉请求及理由，因路星公司处分所有权不属于自己的房屋，导致双方签订的协议无效，无效合同自始无效，其违约金条款不受法律保护，故其请求支付违约金的上诉请求及理由缺乏法律依据，本院不予支持。
关于易货额度使用手续费问题。东麓公司要求路星公司支付易货额度使用手续费76万元，并提交了兰州金贸易货交易有限公司2008年9月2日出具的《证明》以及《金贸易货交易规则》各一份，以此证明路星公司占用2000万元易货额度，造成东麓公司76万元手续费的损失。但该《证明》仅能表明东麓公司于2006年11月29日申请借用易货额度2000万元，应缴手续费76万元，而东麓公司与路星公司是在2007年2月9日和3月29日签订的两份协议，东麓公司所提交的证据不足以证明该2000万元易货额度系为履行本案协议所申请借用，不能证明是因本案协议无效而导致的申请使用易货额度的损失。此外，依据《金贸易货交易规则》第三部分第七条、第十五条、第十六条、第二十三条的规定，易货额度是一种货物互换的结算工具，不可以变现，易入一定价值的商品必须对等易出一定价值商品。依据交易规则，申请易货额度以及进行易货交易都必须有一定价值的商品或服务，本案中东麓公司提供的易货额度，属于虚拟的交易资金，不能作为房屋买卖兑现的资金使用，其使用虚拟的易货额度与路星公司进行房屋买卖交易不符合易货交易的规则，易货交易亦未实际发生，故其主张的易货额度使用手续费的上诉请求，因证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，东麓公司在签订合同时，未尽合理限度范围内的注意义务，也有一定的过错，亦应对合同无效的后果承担一定的责任。
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