许元才、程建芳与马琳、周继娟房屋买卖合同纠纷案 (2)
一审法院重审后，经向周继绢、马琳释明，其变更了诉讼请求。重审期间，经委托安徽中信评估事务所有限责任公司对涉案房屋价格进行评估，结论为：银杏苑小区37幢402室（建筑面积为128.35平方米）于2006年3月2日的客观合理价格（总价）为465400元，每平方米3626元。
一审法院认为：根据(2007)合民一终字第164号民事判决书认定，周继娟、马琳与许元才就银杏苑37幢402室房屋签订的转让协议应认定为无效。许元才、程建芳辩称签订转让协议内容显失公平无充分证据证明。许元才未经共有人程建芳同意或事后追认，擅自处分夫妻共同财产，由此形成的债务应由许元才个人承担。涉案房屋已由许元才、程建芳占有、使用，故周继娟、马琳无需返还；许元才收取的15万元购房款，程建芳自愿与许元才共同承担返还责任，依法应予支持，周继娟、马琳尚应返还其对外出租房屋的租金收益，每月为800元，自2002年7月20日计算至2005年10月20日，计31200元。当事人在签订合同中违反诚实信用原则，造成合同无效，有过错的当事人应承担缔约过失的责任，主要为对他人信赖利益的赔偿，包括直接损失和间接损失。周继娟、马琳有权要求许元才赔偿因转让协议无效而致购买银杏苑房屋未成的合理的间接损失，该损失应为涉案房屋在2006年3月2日的客观合理价格465400元扣除原合同交易价的差额部分，即303600元。涉案合同无效的主要原因系许元才未经程建芳同意，代签程建芳姓名所致，故许元才应承担70%的过错责任；周继娟、马琳疏于对共有人程建芳是否同意出卖房屋事实的审查，未尽到谨慎的注意义务，应承担30%的过错责任。经一审法院审判委员会讨论，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，第四十二条（二）、（三）项，第五十八条的规定，于2008年4月15日作出（2007）包民一初字第1431号民事判决：一、许元才、程建芳返还周继娟、马琳购房款150000元，周继娟、马琳返还许元才、程建芳房屋租金31200元，两项相抵，许元才、程建芳于本判决生效后十日内返还周继娟、马琳房款共118800元；二、许元才于本判决生效后十日内赔偿周继娟、马琳损失212520元（303600元×70％）；三、驳回周继娟、马琳对许元才、程建芳的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由许元才负担5995元，周继娟、马琳负担1605元，诉讼保全费2120元、房屋评估费500元由周继娟、马琳负担，文检鉴定费1600元由许元才负担。
许元才、程建芳不服上述一审民事判决，向合肥市中级人民法院提起上诉。
合肥市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审法院认为：被上诉人周继娟、马琳与上诉人许元才未征得共有人程建芳同意或事后追认，擅自就银杏苑37幢402室房屋买卖签订的转让协议，属合同法所规定无权处分行为，该协议已为生效判决认定为无效协议。当事人因无效协议取得的财产应相互返还，并按过错大小赔偿相对方的损失。因许元才出售共有房屋并收取房款的行为发生在夫妻关系存续期间，许元才因该行为所负返还之债，应由共同债务人程建芳共同承担。一审判决基于周继娟、马琳已返还房屋的事实，判令房屋共有人许元才、程建芳共同返还购房款，并无不当。周继娟、马琳应返还许元才、程建芳租金损失31200元。许元才未经共有人程建芳同意，通过代签程建芳姓名方式擅自出售涉案房屋，对合同无效应负主要过错责任；马琳、周继娟疏于对共有人程建芳是否同意出卖房屋事实的审查，未尽谨慎的注意义务，应负次要的过错责任。一审判决按70%、30%的比例确定双方过错责任并无不妥。周继娟、马琳因无效合同所致的利益损失，主要为其等因信赖合同有效获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分，一审判决以涉案房屋在2006年3月2日的客观合理价格扣除原合同交易价的差额，作为本案周继娟、马琳的实际损失，并按双方过错确定赔偿并无不当。上诉人许元才、程建芳上诉理由不成立，不予支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，于2008年7月21日作出(2008)合民一终字第936号民事判决：驳回上诉，维持原判。
安徽省人民检察院抗诉认为：原生效民事判决在确认双方当事人买卖合同效力、过错责任划分方面并无不当且符合法律规定，但对周继娟、马琳的实际损失计算方式上存在不当。判决计算的实际损失是以诉讼时的客观合理价格（即鉴定的市场价）扣除原合同约定价格，而该涉案房屋系国家开发银行合肥分行提供给职工购买的具有福利性质的政策房，职工购买价要明显低于市场购买价，此差额部分是单位给予职工的福利。判决在计算实际损失时，不应当将属许元才个人享有的福利部分计算入马琳、周继娟的实际损失中。判决在计算标准的适用上应当保持前后一致，故对实际利益损失的计算以现市场价扣除原单位购房时的市场价更为合理。
本院再审过程中许元才、程建芳称：原判认定的被申诉人间接损失缺乏证据，错误地将在合同有效情况下预期可得利益等同于合同无效条件下的信赖利益，将因合同有效前提下的因严重违约而产生的违约责任等同于合同无效条件下的缔约过失责任，混淆了合同无效和有效的区别，因此使申诉人承担了远超过法律规定的民事责任。故请求：撤销原判并查清事实、依法改判。周继娟、马琳在再审庭审中口头辩称：双方当事人于2000年签订房屋买卖协议的标的是翡翠园房屋，约定价格与市场价相同，后来调换了银杏园房屋，我们补了差价。如果不是这样，许元才还是翡翠园房子，他也不可能获得银杏园房屋升值的利益。
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