魏家富、刘振英、魏倩与张莉、朱晟以及魏子寅房屋买卖合同纠纷案 (3)
本院再审认为:爱国巷房屋原为魏朝龙与张莉夫妻共同财产，魏朝龙于2000年6月1日去世后，其法定继承人魏家富、刘振英、魏倩、魏子寅及张莉均未放弃继承权，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条的有关规定，爱国巷房屋所有权依法应当为上述人员共同共有。对共同共有的权利，任何共有权人擅自签订合同处分全部权利的行为，因侵害其他共有权人利益，应为《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无处分权的人处分他人财产的行为，所签订的合同属于效力待定的合同，除非经其他共有权人追认或者属于通过处分行为取得处分权的情形，否则该处分行为和所签订的合同均依法无效。2004年6月24日，张莉以魏朝龙和自己的名义与蚌埠供电公司签订了《蚌埠供电公司职工住宅房屋交付合同书》，约定将与他人共同共有的爱国巷房屋交付蚌埠供电公司并履行完毕，与此对应取得工农路房屋的权利。对张莉的该项无权处分行为及所签订的效力待定合同，爱国巷房屋的其他共有权人魏家富、刘振英、魏倩、魏子寅知悉后不仅不持异议，而且还主张该合同中的权利即工农路房屋所有权为共有产权，应视为对张莉与蚌埠供电公司签订合同的无权处分行为的事后追认；其主张该合同中的权利即工农路房屋所有权为共有产权，符合民法的公平、权利义务相一致原则。故张莉与蚌埠供电公司签订合同所取得的对本案讼争的工农路房屋的权利，依法应当由张莉与魏家富、刘振英、魏倩、魏子寅共同共有。对此，张莉亦在另案中于2005年11月18日与其他共有权利人签订调解协议，确认房屋为魏家富、刘振英夫妇所有。张莉在以魏朝龙和自己的名义与蚌埠供电公司签订合同的同日，又以自己的名义与第三人朱晟签订《住宅房屋出售协议书》，以16万元的价格将与他人共同共有的工农路房屋出售给朱晟。对张莉的该项无权处分行为及所签订的效力待定合同，工农路房屋共有权人魏家富、刘振英及魏倩事后不予追认，如前所述，根据《合同法》第五十一条规定应为无效行为，所订立的合同亦属无效合同。故申请再审人魏家富、刘振英、魏倩请求确认张莉与朱晟签订房屋买卖协议无效，理由充分，本院予以支持。另外，根据新法优于旧法、特别法优于普通法法律适用规则，因《中华人民共和国合同法》较《中华人民共和国民法通则》属于新法、特别法，故本案的处理应优先适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的有关规定，蚌埠市中级人民法院（2006）蚌民一再终字第57号民事判决以及（2009）蚌民一再终字第5号民事判决优先适用最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见（试行）》的规定属适用法律不当。况且，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人造成损失的，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定与《中华人民共和国合同法》关于合同效力的有关规定并不相抵触，依之对本案中张莉与朱晟签定的房屋买卖合同均可认定无效；第三人朱晟即使属善意并有偿取得涉案房屋的财产权利，其权益应当维护，但并非必须以认定涉案房屋买卖合同有效的物权转移方式实现，其可另行主张因合同无效所造成的其他财产损失。法律规定的善意取得制度旨在保护已经善尽了注意义务的第三人已经完成交易的利益，以维护诚实信用原则以及市场交易的安全性、稳定性和有序性。在本案中，魏家富与朱晟及其父母均住在同一幢楼内，魏家富及被继承人魏朝龙和朱晟及其父均系蚌埠供电公司职工。朱晟在与张莉签订房屋买卖合同时知道或应当知道涉案房屋的权利为多人共同共有，但其疏于注意义务，签订了具有权利瑕疵的不动产房屋买卖合同。朱晟在合同签订后虽然占有了涉案房屋，但并未取得产权，亦未付清房款，房屋买卖关系尚未最终完成，故蚌埠市中级人民法院（2006）蚌民一再终字第57号民事判决以及（2009）蚌民一再终字第5号民事判决以朱晟属善意取得为由确认其与张莉签订的不动产房屋买卖合同有效为适用法律错误，本院予以纠正。由于合同无效，因该合同取得的财产依法应予返还，故朱晟应返还占有的涉案房屋，张莉应返还朱晟所付房款、装修费用及其他相关费用。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条的规定，判决如下：
一、撤销蚌埠市中级人民法院（2006）蚌民一再终字第57号民事判决即“一、撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2006）蚌山民一再初字第13号民事判决和（2005）蚌山民一初字第477号民事判决。二、驳回原审原告的诉讼请求。一、二审案件受理费10462元，由原审原、被告双方当事人各负担5231元”和（2009）蚌民一再终字第5号民事判决即“维持（2006）蚌民一再终字第57号民事判决”；
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