（2010）宁民终字第65号
宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）宁民终字第65号
上诉人（原审原告）：毕昊，男，汉族，1967年5月4日出生，个体，住银川市兴庆区凤凰南街南6-2-3-101室。
委托代理人：王超瑞，永和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：陈治和，男，汉族，1973年9月8日出生，宁夏宝丽金国际俱乐部有限公司法定代表人，现住银川市兴庆区永康北巷35-2-502。电话：13909517551。
委托代理人：郝自宁，辅德律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：卢伯柳，男，汉族，1969年9月26日出生，宁夏宝丽金国际俱乐部有限公司股东，现住银川市兴庆区德胜小区3-3-401。电话：15209671234。
委托代理人：郝自宁，辅德律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人毕昊因与被上诉人陈治和、卢伯柳房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2010）银民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人毕昊的委托代理人王超瑞、陈治和、卢伯柳的委托代理人郝自宁到庭参加诉讼。
原审查明：2007年9月20日，原、被告签订《房屋买卖协议》，该协议约定：出卖人（甲方）毕昊，买受人（乙方）陈治和、卢伯柳；一、甲方将自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。该房地产情况具体如下：（一）该房地产坐落于：银川市清河北街172号。（二）该房地产的用途为：商业、住宅属全现浇结构。（三）房屋建筑面积按合同面积，包括套内建筑面积含公共部分与公用房屋分摊建筑面积（具体财产明细以房屋及附属设施盘点表为准）；二、甲、乙双方经协商一致，甲方以壹仟肆佰万元（￥1400万元）价格将该房屋以及土地使用权转让给乙方。屋内设施、设备价值肆佰万元（￥400万元），总计壹仟捌佰万元整（￥1800万元）；三、该房屋四墙、地面、天花板的装修及固定家具、卫浴设施等房屋附属设备由甲方一并转让给乙方，详见《购房后所需留下的设备清单》。注：依法不能利用的设施由甲方处理，乙方不得自行处理；四、甲、乙双方经协商一致，由乙方采取以下方式支付购房款：2007年9月20日之前乙方向甲方支付700万元；2008年3月20日之前乙方向甲方支付250万元；2009年4月20日之前乙方向甲方支付500万元；五、乙方在上述约定付款期限内向甲方支付购房款，逾期超过10日，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付总房款5%的违约金；六、乙方交付第一笔购房款后，甲方应当同时将房屋使用权及房屋钥匙交付给乙方；七、乙方给甲方首付柒佰万元（￥700万元）后，在六个月内甲方必须为乙方完成撤备案手续并为乙方与开发商签订新的购房合同。逾期乙方有权要求甲方支付总房款5%的违约金。乙方没有全额付清房款之前，甲方保留房屋所有权；八、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷和债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
原审另查明：2004年2月9日，毕昊与宁夏江河房地产开发有限公司（以下简称江河公司）签订《商品房买卖合同》约定，原告毕昊购买江河公司位于银川市兴庆区银河家园三区综合楼第12#二至四层、五至七层。2004年5月9日，毕昊、江河公司签订《商品房买卖合同》约定，原告毕昊购买江河公司位于银川市兴庆区银河家园三区商业用房第10#一、二层连体营业房第16号房。
原审还查明：兴庆区湖滨东街银河家园三区12号综合楼二至四层9号营业房的产权为陈治和，兴庆区湖滨东街银河家园三区12号综合楼五至六层10号营业房的产权人为卢伯柳，兴庆区湖滨东街银河家园三区10号楼16号营业房的产权人为卢伯柳。
上述九套商品房，本案涉及的三套已办理产权证，后六套所涉房屋现由被告占有使用。
原、被告均认可截止2009年12月2日被告已付款14050269元。
原审法院认为，原告与被告2007年9月20日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是有效协议，双方应按照该《房屋买卖协议》的约定履行各自的权利和义务。《房屋买卖协议》约定：“该房地产座落于银川清河北街172号；原告以1400万元价格将该房屋以及土地使用权转让给被告，屋内设施、设备价值400万元。共计1800万元整”。从以上约定可以看出，该《房屋买卖协议》是对银川市清河北街172号（9份房屋买卖协议所涉房屋）的买卖合同，是个总体买卖合同，其价款并没有涉及到9份房屋买卖协议所涉及的各个房屋的具体价款，且原告所依据的银河家园三区综合楼第12#楼营业房2-7层购房款及银河家园三区10#楼16号营业房购房款均是原告与江河公司签订《商品房买卖合同》中约定的价款，并不是与被告所约定的价款。因此，原告要求被告支付银河家园三区10#楼营业房购房款141.4869万元及支付银河家园三区12#楼营业房余款42.7776万元的依据不足，不予支持。原、被告签订的《房屋买卖协议》第八条约定：原告保证上述房地产权属清楚，但原告所提交的《商品房买卖合同》复印件其中有三份合同买受人并非为毕昊，而是案外人张媛、毕旻、姚秀娟；《房屋买卖协议》第七条预定：被告给原告首付柒佰万元(￥700万元)后，在六个月内原告必须为被告完成撤备案手续并为被告与开发商签订新的购房合同，逾期被告有权要求原告支付 总房款5%的违约金，被告没有全额付清房款之前，原告保留房屋所有权。原告与被告均认可截止2009年12月2日被告已付款1405.0269万元，而原告也并未提交证据证明完成撤备案手续；原、被告签订的《房屋买卖协议》是对所买房屋整体的约定，并不单指某个具体房屋所作的约定。综合以上因素，原告所主张的违约金的依据不足，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条。第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告毕昊的诉讼请求。
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