(2010)宁民再字第10号(2)
新月公司不服，向本院提起上诉称，本案房屋租赁合同签订时，“固原娱乐城项目”刚刚开工，我公司仅仅获得了“固原娱乐城项目”房屋产权的期待权，并不享有房屋的产权，还不具备出租人的主体资格，故本案房屋租赁合同为无效合同。一审法院根据无效合同判令我公司给王献海双倍返还定金，适用法律错误。新月公司请求二审法院依法改判一审判决，驳回王献海要求其承担定金处罚的请求，并承担本案二审诉讼费。王献海辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院二审认为，新月公司与万德隆超市签订的房屋租赁合同为有效合同。双方在签订合同时均对租赁房屋尚未建成的情况是明知的，致使房屋租赁合同不能履行，双方均有责任。新月公司上诉称合同无效的理由不能成立。因新月公司的违约行为致使双方签订的房屋租赁合同不能实现合同目的，双方同意解除合同。按照双方房屋租赁合同第三条第4项的约定和合同的实际履行情况看，本案争议的定金是按照年租金交纳，主合同的标的额应为年租金1372800元，但合同中将年租金的50%作为定金的约定违反《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定。本案定金依法应确定为274560元（1372800元×20%），原判以686400元作为定金双倍返还不当。对超出定金的411840元应视为租金，新月公司应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：1.撤销银川市中级人民法院（2007）银民初字第184号民事判决；2.解除新月公司与万德隆超市签订的房屋租赁合同；3.新月公司于判决生效后十日内返还万德隆超市租金411840元，并承担双倍返还定金549120元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，利息按人民银行贷款利率计算。一审案件受理费17155元，二审案件受理费17155元，合计34310元，由新月公司承担24017元，万德隆超市承担10293元。
王献海申请再审称，二审判决认定本案房屋租赁合同的标的额为1372800元错误。租赁合同的标的额是租期内租金的的总额，本案房屋租赁合同明确约定：“租赁期限十年，年租金1372800元，十年共计租金13728000元”，故本案房屋租赁合同的标的额应为13728000元。从一审到二审，新月公司均未提出本案房屋租赁合同标的额不是13728000元的观点，仅仅以合同无效为由，否定申请人双倍返还定金的请求。二审判决随意认定本案房屋租赁合同的标的额为一年租金，与事实不符。由于对主合同标的额作出错误认定，二审判决错误适用《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，作出错误判决。据上理由，王献海请求：1.依法撤销本院(2007)宁民终字第135号民事判决；2.因新月公司已向申请人返还960960元，请求改判新月公司再向申请人返还411840元；3.一、二审案件受理费全部由新月公司承担。
新月公司辩称，我公司在签订合同时仅仅获得了固原“电影娱乐城”建设项目房屋的期待权，还未真正拥有实际产权，因此我公司不具备出租人的主体资格，我公司与王献海开办的万德隆超市签订的房屋租赁合同违反相关法律规定，为无效合同。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。请求依法驳回王献海的再审请求。
本院再审查明的事实与原一审查明的事实相同。
本院再审认为，新月公司以其与他人签订的合作开发合同所开发建设的固原电影娱乐城项目中将要获得的部分房屋与王献海签订房屋租赁合同时，固原电影娱乐城项目已获准建设，且新月公司也已经按照合作开发合同开始施工，承租人王献海签约的目的是为了开办商场，出租人新月公司签约的目的是为了解决合作开发建设项目所需资金的紧缺问题，本案房屋租赁合同体现了双方的真实意思。我国现行法律和行政法规并未规定租赁合同中出租人必须对合同的标的物具有所有权，也没有规定已获准建设但处于建设中的房屋不得出租。因此，本案房屋租赁合同为有效合同。新月公司辩称其以待建房屋签订房屋租赁合同，还未真正拥有出租物的实际产权，不具备出租人的主体资格，且本案房屋租赁合同违反相关法律规定，合同无效的抗辩理由不能成立。原一、二审判决认定本案房屋租赁合同有效是正确的。本案房屋租赁合同最终不能履行是因新月公司与合作方之间的合作争议所致，王献海无任何违约行为。本案双方当事人实际上都已同意解除合同，由于双方对合同不能履行的相关问题未能协商解决，导致本案讼争。王献海要求新月公司给其双倍返还定金，合法有据。租赁合同约定以年租金的50%支付定金，仅是双方确定定金数额及支付方式的依据，对主合同标的额的多少并无影响。原二审判决根据双方约定定金按照年租金50%交纳，认定年租金为本案主合同标的总额，从而认定双方约定的定金超出合同标的额的20%，系认定事实错误。二审据此对一审判决作出改判，适用法律错误，改判不当，应予纠正。需指出的是，本案王献海以其所开办的万德隆超市提起诉讼不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条的规定，个体工商户在诉讼中应以营业执照上登记的业主为当事人。故王献海应以个人名义起诉。由于新月公司对万德隆超市作为一审原告提起诉讼未提任何异议，且该程序瑕疵并未影响本案事实的查明与认定，为避免给当事人带来诉累，节约审判资源，本院再审对此问题直接予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
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