房地产公司为与保定市某单位房屋买卖合同纠纷一案(2)
保定市朝阳小区开发项目是保定市人民政府1999年确定的重点拆迁开发项目。被告为原告已建成的4栋6层住宅，建筑面积3.65万平方米，已向社会公开销售。被告公开销售该小区多层住宅楼的价格2008年12月为每平方米2480元起，2010年5月为每平方米3680元起。朝阳南大街东侧的被告朝阳花园东区高层住宅项目已经开工建设，但至今未取得建设工程开工许可证。2008年1月22日，保定市城市管理行政执法局因被告未取得建设工程规划许可证建设高层住宅楼，决定给予被告房地产公司罚款5万元的行政处罚并责令办理相关手续。由于房屋未按时交付，经原、被告双方同意，原告从被告处已退回部分职工购房款，其中2003年8月22日退王建民5.5万元，2007年3月23日退翁泽7.5万元，9月5日退刘福常7.5万元，2008年5月21日退陈世文6万元，11月17日退由广生7.5万元，11月17日退彭京伟9万元，以上共计61万元。原告对此61万元认可应从购房款总数中扣减。
原审法院认为：原、被告于2001年10月8日签订的《售房协议》及10月10日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告称原告非本案适格主体，因《售房协议》及相关补充协议中房屋买卖合同中的相对人均为原告，被告使用银行贷款依原告要求需向其报告，退款时亦需经原告书面同意，故买卖合同的缔约主体与履行主体均为原告，原告依据双方当事人的售房协议起诉主张权利，并无不当。原告的职工因该合同履行最终受益，属原告与其职工的内部管理关系，并不必然导致职工成为本案买卖合同的对外主体。对被告关于原告主体不当的主张，不予采信。在合同履行过程中，被告未依约定按期向原告交付房屋，已构成违约，应当按双方协议约定的标准承担违约责任。被告辩称征地拆迁系不可抗力，以此主张免责。因原、被告签订的是房屋买卖合同，双方在缔约时并未将是否顺利拆迁作为合同内容的一部分，被告该抗辩理由与双方所签售房协议无关。拆迁困难更非法律意义上的“不可抗力”，故被告称此为不可抗力并据此主张免责之说不能成立。被告另称双方已经变更原合同。双方当事人虽就改建高层住宅进行了协商，但因对合同标的的数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等主要条款并未协商一致，故应认定双方尚未达成新的合意变更原售房协议。被告仅以原告负责人签字的图纸和双方当事人的联名报告为据主张合同已经变更，并认为变更后合同内容双方协商不一致的应当依法推定，其主张明显理据不足，不予采信。因被告迟延履行交付义务，虽经数次延期，至今仍未履行，且其建设工程没有合法开工手续，合同目的已无法实现，原告据此请求解除双方售房协议及补充协议，应予支持。根据被告向原告出具的函件、承诺书等书面意见，被告认可其违约事实并同意承担违约责任。原告主张被告应依其承诺承担返还本金、赔偿利息及违约金等违约责任。根据双方当事人的当庭陈述及相关证据，被告应返还原告购房款3389万元（已付总额3450万元－已退原告61万元）；因双方售房协议中对利息没有约定，之后亦未就赔偿利息损失的具体计算方法、期限等协商一致，具双方约定的违约金原本即具有补偿性质，故原告要求被告给付利息，不予支持；对原告要求被告承担违约责任、退还本金、给付违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金计算标准，应按照双方在买卖合同中的明确约定计算。被告在庭审中提出违约金应当降低。因双方签订售房协议时约定的房屋价格为每平方米1080元，而被告现公开销售价格为每平方米3680元起，被告迟延履行给原告造成的损失较大，故双方约定的违约金相对于原告的实际损失并未明显过高，不需调整。违约金应按售房协议第五条第9项的约定计算，即每日违约金按购房总造价7884万元（1080元/平方米×7.3万平方米）的万分之三计算，自被告逾期交工之日2002年8月31日起至款付清之日止。遂判决：一、原告某单位与被告房地产公司签订的2001年10月8日《售房协议》及10月10日《补充协议》自本判决生效之日起解除；二、被告房地产公司于判决生效之日起十日内返还原告某单位购房款3389万元；三、被告房地产公司于本判决生效十日内按售房协议约定给付原告某单位违约金（违约金每日按购房总造价7884万元的万分之三计算，自2002年8月31日起至款付清之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费540207元，诉讼保全费5000元，由被告房地产公司负担。
房地产公司上诉称：1、某单位不是本案适格的诉讼主体，一审对本案当事人主体资格的认定是错误的。本案所有购房款均为职工集资款，并有8户购房职工经市某单位领导协调，上诉人已退还交付的集资款61万元。足以说明某单位只是购房的组织者，并非实际购房人，其无权享受和承担购房行为所产生的权利与义务，不具备本案主体资格。另国务院于1983年12月7日公布的《城市私有房屋管理条例》第13条明确规定，“机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”如果认定某单位是本案买卖合同的一方当事人，则售房协议因违反行政法规的禁止性规定而无效。2、上诉人无违约行为，导致最初售房协议未能顺利履行的原因为不可抗力，一审判定上诉人违约，并解除售房协议是错误的。上诉人为被上诉人职工定向开发建设的住宅楼工程选址在朝阳小区，为保定市政府的重点工程。但由于保定市土地局出让给上诉人的土地存在瑕疵，地上部分村民住宅尚未拆除，导致上诉人无法全面开工建设，为尽量减少损失，上诉人在被上诉人选定位置具备建设条件的土地上建造住宅楼4栋，交付被上诉人。虽然上诉人未能按期将被上诉人订购的7.3万平方米全部交付，但究其原因系由于出让土地使用权遗留问题未能解决所致，由此产生的后果及责任，不应由上诉人承担。另外，保定市城乡规划管理局于2007年调整了规划，包括某单位选定的职工宿舍建设位置，因此即使拆迁完成，也因规划调整而无法再建设多层住宅，此属于典型的不可抗力。3、上诉人与某单位代表的购房职工已协商变更了合同主要内容，形成高层住宅订购合同关系且正在履行中，人民法院应维持合同效力，一审解除售房协议实为解除双方间房屋买卖合同关系，是错误的。在前述拆迁问题不能及时解决的情况下，上诉人积极与被上诉人协商，并取得被上诉人的理解和支持，双方一致同意修改原《售房协议》，将原订购的六层住宅楼改成高层住宅。2006年8月29日，某单位领导在设计单位提供的《某单位职工住宅楼平面图》上批注了“同意此户型设计”的意见，明确表达了意思表示。2006年10月8日，被上诉人与上诉人共同向市政府主管领导石小琢上报《关于某单位住宅建设问题的紧急报告》，阐明造成6层住宅楼不能按期建设系因拆迁问题造成，“双方就易地建设市某单位职工住宅达成共识，规划已经市政府批准，建筑方案也已经基本通过，正在进行施工图纸设计，各种规划手续正在办理之中”，要求领导协调，尽快开工。再一次表达了双方将原《售房协议》标的物由6层多层住宅楼变更为高层住宅楼的合意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条明确规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的的数量的，一般应当认定合同成立。”本案上诉人及购房职工及组织者某单位是明确的，高层住宅的结构已得到双方的认可，每名购房职工一套住房，即数量也是确定的，完全符合合同成立的条件。一审法院认定“双方未达成新的合意变更原售房协议”是错误的。4、一审判决上诉人支付高额的违约金，没有法律依据。假使上诉人构成违约，按照购房总造价的日万分之三支付违约金，也明显过高。最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条明确规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。被上诉人的直接损失为资金占用损失，一般按照实际交款额3389万元的存款利息或贷款利息计算。即使贷款利息计算，现一审判决判定的违约金标准为日万分之三，相当月利率千分之九，且给付基数为购房总造价7884万元，是按照贷款利率计算实际损失的3.49倍，远远超过前述司法解释规定的“百分之三十”的标准。已属于明显过高。另一审法院认定“违约金并未明显过高，不需要调整”的依据为“被告现公开销售价格为每平方米3680元”。将此广告价格作为参照依据，是不科学的。首先，广告不等于实际交易；再有，自2001年以来，房地产市场、建筑市场发生重大变化，建材、人工费价格大幅度上涨，导致住宅建设成本增加，所以以房产价格上涨差价作为本案损失参照是不科学的。综上所述，一审判决主体认定有误，对事实的认定及实体判决存在明显错误，请求二审法院依法改判或发还重审。
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