房地产公司为与保定市某单位房屋买卖合同纠纷一案(3)
某单位答辩称：1、某单位一审原告的主体地位适格，某单位起诉符合法律规定。本案纠纷为商品房屋买卖合同纠纷，被上诉人向上诉人房地产公司购房的目的，确定是为了解决439户职工的住房问题，但这只是被上诉人与上诉人设立合同的民事行为的目的。439户不是法律意义上的合同当事人。一审已查明，早在十年前的2000年，还未集资和签订购房合同之前，洽商和选任房地产公司为开发商的主体是保定市某单位；2001年与房地产公司签订“售房协议”的签约人也是保定市某单位；在双方履行合同的往来中，向房地产公司支付3450万元购房款的付款人和房地产公司出具发票的购买人，也是保定市某单位；在2002年，房地产公司出现资金困难时，协助房地产公司从银行贷款3300万元争取政府税费减免的，也是保定市某单位；在房地产公司违约后，房地产公司提出延期和协商的对方，也是保定市某单位；即便上诉人刚才提到的：房地产公司违约后向职工退款，每次也均是在征得被上诉人某单位的同意批准后，方才办理的退款手续。因此，本案自始至终享受合同权利和承担合同义务的当事人都是某单位。因此，某单位是本案合格的诉讼主体。国务院1983年的《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》已经于2008年1月15日被国务院516号明文废止，已经不再适用。即便是在废止前，该《条例》仍不适用本案。该条例是对二级房地产市场的管理规定。条例第二条明确规定：“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋。前款私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。”2001年双方买卖的标的是：未建成和未确权的商品房，而非个人所有的私有房屋。因此，应当适用《中华人民共和国房地产管理法》、《商品房销售管理办法》。故2001年的《售房协议》没有违反行政法规，符合法律和政策，属于有效合同。2、上诉人不仅构成违约，而且还从违约行为中获得了巨大不当得利。在上诉人已经收取的3450万元购房款中，其中的400万元，是在双方签订《售房协议》前，2001年6月18日收取的，用于交付了春雨朝阳小区征地款；在2001年10月15日，《售房协议》签订后一周，房地产公司以收取了某单位2700万元用于支付的几百亩土地的购地款和其它建设。但2002年合同到期后，上诉人没有交付住宅，直到十年后的今天，上诉人也没有向某单位交付一套房产或者将购房款如数退还。相反，上诉人却将已建成的3.65万平方米多层住宅以远高于2001年协议价（1080元/m2）的价格（2480～4000元/m2）私自转售他人，获利8000多万元。房地产公司2001年利用某单位支付的购房款购置、屯积的上百亩土地，现在已经增值近2亿元。而在此期间，为帮助上诉人解决资金困难，被上诉人将某单位的信誉抵押给银行，协调金融机构为上诉人融资贷款3300万元，又以某单位的名义向政府申请税费优惠减免6000多万元。以上各项合计，上诉人现总共获得了约2亿元的现金和近2亿元的土地增值。十年来由于房价连年攀升，现同等地段的房屋已经由2001年的1000元/m2，上涨到现在的4000元/m2,部分职工现租房居住，有的已经离世，有的婚姻遇到挫折。上诉人的违约行为，已经造成了多次上访和其它群体性事件，给当地以及河北造成一个严重的社会问题。而且在诉讼期间，上诉人在查封的土地上继续违法施工和销售，其不但构成恶意违约，还存在不当得利和违法动用法院查封财产等问题。3、房地产公司不可抗力和合同变更的辩解不能成立，应当依法驳回其上诉。⑴涉案土地的拆迁和规划问题不属于不可抗力。在1999年保定市确定本案开发项目时即确定了拆迁和开发同步进行的原则。属于双方合同前存在的事项，不属于不可预见的的情况，不是不可抗力。而且，在2002年后的历次书面或口头承诺中，上诉人都信誓旦旦称，拆迁能顺利进行，保证年底交付房屋等等。特别是在2003年8月4日的承诺函中，上诉人曾郑重承诺：“项目建设计划是房地产公司对保定市政治经济形势、公司的工作状况及筹资渠道等经过分析研究之后作出的，是可以实现的，上述目标如不能实现，之后某单位采取何种措施应对，我们将毫无怨言。”关于规划，2007年2月7日的《建设项目规划设计条件》明确写明“本规划设计条件有效期六个月，逾期无效”，该设计条件早已经逾期不具有任何效力。故该规划也不能成为不可抗力。关于上诉人提出的建筑高度为高层的内容，《规划设计条件》将其列为“规划用地控制指标”，这只是对该小区建设高度上限进行控制的指标，但并不限制在该指标内建设多层，只是房地产公司为达到“在有限土地开发最大面积”的目的，将原来的多层设计申请变更为高层图纸。但这只是开发商单方行为，其“在建高层”至今未获得批准，因此，多层变高层也不能构成不可抗力的理由。⑵双方没有达成“多层住宅改高层住宅”的合法协议，更没有实际履行。双方没有签订关于高层住宅的合同。对于房地产公司提出的某单位局长2006年8月29日签字的《河北农业大学水产学院实验楼》平面图，即不是对合同的变更，也不是针对房地产公司签发的。该图纸所有权单位是河北农业大学，在房地产公司不能履行原协议的前提下，某单位内部就更换开发商或易地建设而进行讨论的图纸。并不是针对房地产公司签发的。在房地产公司借阅该文件后，至今
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