房地产公司为与保定市某单位房屋买卖合同纠纷一案(4)
没有向某单位提交规划的设计图纸，不具备商品房预售的条件。10月8日的联合《紧急报告》既不是邀约，也不是承诺，而是在利用为某单位职工建房的名义，来为开发商争取超常的行政帮助和政策支持。至今也没有得到政府的批准。4、一审判决房地产公司承担违约金并返还本金合法有据。上诉人认为违约金过高，没有依据。其所援引的《合同法解释二》第二十九条，不适用本案。《合同法解释二》第二十九条对《合同法》第一百一十四条第二款补偿性违约金的限定，不是对《合同法》第一百一十四条第三款迟延履行违约金的解释。该第三款规定的迟延履行违约金，是一种惩罚性违约金的规定。本案合同约定的支付日万分之三违约金是对迟延履行的约定。此外，某单位职工的实际损失，不仅仅是利息损失，还应当包括房屋差价损失和租房损失。原协议订购价格为1080元/m2，现在同等地段的房价已经上涨到4000元/m2，每平方米的差价为3000元，7.6万平方米购房总面积，实际的直接差价损失为2.28亿元。有的职工当初交付订购房款时，已将原有房屋卖掉，租房至今，多年的租房费用也是其受到损失。因此，按这些损失计算，远远大于一审判决的违约金的数额，故违约金并不明显过高。综上，请求二审法院依法驳回上诉，以维护某单位及439户职工的合法权益。
本院查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：从售房合同的签订到合同的履行其主体均是某单位与房地产公司，某单位的439户职工既不是合同签订的主体，也不是合同履行的主体。虽然，在合同履行中房地产公司曾向8户职工退过购房款61万元，但退款行为是经过某单位批准同意后，方由房地产公司将61万元分别退回给了8户职工，故，此时的退款行为的合同相对人仍然是房地产公司与某单位，而不是职工。因此，某单位是本案适格的原告，房地产公司称某单位不是本案适格原告的理由，缺乏依据，不能成立。
关于拆迁问题。拆迁问题是房地产公司进行房地产开发建设必须解决的问题，但对于房产的买受方某单位则不存在直接的法律关系，拆迁与否也不构成影响交房的不可抗力的因素。不可抗力是发生了订立合同时不能预见、不能避免、不能控制因素，而导致合同无法履行的情形。而拆迁问题是房地产开发过程中通常要面对的问题，是可以预见的；能否拆迁成功，通常决定于拆迁人和被拆迁人协商补偿的结果，是可以控制的。倘若拆迁问题可以作为不可抗力的因素，那么购房人权利都将可能受到影响。故房地产公司以不能按时交房是因为发生了无法拆迁不可抗力的事由来抗辩不构成违约，缺乏依据，不能成立。
关于规划调整问题。上诉人房地产公司认为已经规划调整是依据2007年2月7日的《建设项目规划设计条件》。该《文件》只是报请规划调整中的一个文件，最终的规划调整应当以有关部门出具的建设项目规划许可证和建设用地规划许可证为准，但至今房地产公司尚未提供由多层变更为高层建筑的规划许可证，因此，其因规划调整导致合同不能按时履行的抗辩理由亦不能成立。
关于合同的变更问题。本案双方存在房屋买卖合同关系是毋庸置疑的，但房地产公司认为房屋买卖合同已由多层建筑变更为高层建筑，其所提供的证据主要是2006年8月29日《某单位职工住宅平面图》，上面有某单位领导批注“同意此户型设计”；第二个证据是2006年10月8日双方向市政府上报的《关于某单位住宅建设问题的紧急报告》，上面有“双方就易地建设市某单位职工住宅达成共识，规划已经市政府批准，建筑方案也已经基本通过，正在进行施工图纸设计，各种规划手续正在办理之中”的内容。由该二份证据看出，双方有建设高层建筑的意向，但尚未正式达成变更原协议而同意购买高层建筑的具体协议条款。由多层建筑变为高层建筑，是合同的变更。对于合同的变更，必须将合同变更的事项作出明确约定。本案中双方对购买高层建筑的合同标的的数量、质量、价款、履行期限、地点和方式均未作出明确约定。特别应当说明的是，本案涉及的是房屋买卖，房价是决定合同变更的重要因素。在面临房地产市场价格随时发生较大变动的情况下，在房价没有作出明确约定的情况下，以合同已经变更为由，缺乏依据。本案中除2001年10月8日的《售房协议》和10月10日的《补充协议》，双方再没达成新的房屋买卖协议。因此，房地产公司以双方已经就购买高层建筑达成新协议，拒绝以《售房协议》和《补充协议》确定双方责任的上诉请求，不能支持。
关于违约金问题。房地产公司认为日万分之三违约金的约定明显过高，累计计算下来将超过实际损失的30％。房地产公司计算实际损失的依据是某单位已付购房款的银行贷款利息，这种计算实际损失的方法过于狭窄。某单位自交付购房款以来发生的实际损失，还应当考虑因不能及时交房而发生现在购买相类似房屋的房屋差价损失，至今的房价已经是原来房价的3至4倍，因此，在作这些考量后，双方合同日万分之三违约金的约定，并不构成违约金约定明显过高的情形。
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