盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司与王志强商品房买卖合同纠纷上诉一案
辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）辽民一终字第166号
上诉人（原审被告）：盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司，住所地：盘锦市兴隆台区泰山路西。
法定代表人：姜安震，该公司经理。
委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志强，男，汉族，1962年11月7日出生。
委托代理人：武晓波，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司（以下简称圣鑫公司）与王志强商品房买卖合同纠纷上诉一案，盘锦市中级人民法院于2010年6月17日作出（2010）盘中民一合初字第7号民事判决。圣鑫公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明：2008年2月26日，圣鑫公司经盘锦市发展和改革委员会盘发改投发(2008)5批复，原则同意盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司新建圣鑫综合商厦项目。建设地址兴隆台区兴三街北侧，工程名称圣鑫综合大厦，用地面积8240.1平方米，建设规模65935平方米。合同开工日期2009年12月19日，合同竣工日期2010年12月30日。经王志强与圣鑫公司协商，王志强预购圣鑫综合大厦A-4#商业网点。2009年4月29日王志强向圣鑫公司付购房定金50万元，圣鑫公司为王志强出具了收款收据，并在收据收据上收款事由处注明：外网A-4#约185平方米，此房定价为4.5万元／平方米，应预交定金400万元(所欠定金300万元，2009年5月20日前付清，否则已交定金不退)，如开盘一周内不能及时交纳余款属自动放弃，但圣鑫公司要扣除所交款的40％作为延误销售赔偿款，余款待此房售出后退还。此网点不享受售楼处优惠政策。2009年4月30日又向圣鑫公司交付购房定金50万元。2009年5月26日王志强再次向圣鑫公司交付购房定金300万元。王志强共向圣鑫公司交付购房定金400万元。圣鑫公司至今也未与王志强签订房屋买卖合同。2010年6月3曰圣鑫公司才取得商品房预售许可证。
王志强于2010年3月4日向一审法院提起诉称：2009年圣鑫公司发布信息，对外预售其开发的圣鑫综合大厦商业网点，2009年5月26日王志强准备购买圣鑫综合大厦A网-4#商业网点，面积300平方米，购买价格400万元。在圣鑫公司没有出示售楼许可证情况下，先行支付购楼款300万元。2009年5月27日又支付购楼款100万元，至此王志强已全额支付购楼款。圣鑫公司在收取购楼款后，答应马上办理售楼合同，并于2010年底交付使用，经王志强多次催促及多方询问，圣鑫公司在没有取得预售许可的情况下收取了王志强的购楼款，其建筑工程相关手续也不完善，也不可能在2010年底交付使用，王志强要求圣鑫公司返还购楼款，圣鑫公司以种种理由推迟给付，王志强为保护合法权益不受侵害，诉至法院，要求圣鑫公司立即返还购楼款400万元及利息，并承担涉诉费用。2010年5月13日庭审中，王志强经与圣鑫公司提供的三张收款收据上的收款事由比对，王志强由起诉时要求圣鑫公司返还购楼款400万元及利息变更诉讼请求为要求圣鑫公司返还购房定金400万元及利息。
圣鑫公司辩称：王志强的诉请毫无事实根据与法律依据。王志强经人介绍欲购买我公司开发的圣鑫综合大厦A网-4#商业网点的事实存在，但是王志强交纳的400万元并非是购房款，而是“定金”。对此，答辩人既有人证又有书证。根据我国《合同法》第115条之规定，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金。现在，王志强将“定金”说成是“购房款”，是在自欺欺人。其诉讼请求不应得到人民法院的支持，答辩人建议驳回王志强的诉讼请求。
一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，圣鑫公司在王志强起诉后取得的商品房预售许可证明，不能作为向王志强预售房屋的合法依据。商品房预售必须具有预售许可证，而圣鑫公司在未取得预售许可证的情况下，向王志强预售房屋，违反了法律的规定。并且圣鑫公司向王志强收取400万元的购房定金也违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％的规定。该A-4#网点面积为185平方米，每平方米4.5万元，该网点合计价款应为832.5万元，按担保法规定，应收定金166.5万元。据此，圣鑫公司于2009年4月29日为王志强出具的收款收据上约定的内容无效。且在王志强起诉前，圣鑫公司仍然没有取得商品房预售许可证，致使王志强与圣鑫公司不能签订商品房买卖合同。故王志强依法要求圣鑫公司返还已付购房定金及利息的诉讼请求合法有据，一审法院应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：圣鑫公司在本判决生效后十日内返还王志强购房定金400万元及利息(2009年5月26日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息)。如圣鑫公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38840元，由圣鑫公司承担。
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