盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司与王志强商品房买卖合同纠纷上诉一案(2)
圣鑫公司的上诉理由和请求是：一、本案王志强交纳的400万元是保证其购房的定金，收取该定金并不违背现行国家法律法规。本案应当根据我国《合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的无权要求返还定金”的规定处理。一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条不当，因为双方没有签订商品房预售合同，处在认购阶段，应当适用该司法解释第四条的规定。二、一审判决认定双方约定的定金全部无效明显不当。本案双方确定的房屋价款为8325000元，按20%收取定金是1665000元，其超出部分可认定无效，如果将400万元定金全部认定无效，必然给开发商造成实际损失。故请求撤销原判，依法发回重审或改判。
王志强答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院经审理认为，2009年4月29日圣鑫公司收取王志强50万元定金，并在收据上注明出售房屋的位置、价格、交付全部购房款的时间等内容。为买卖商品房的认购合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。依据圣鑫公司给王志强出具的收据所记载的内容和上述司法解释第五条之规定，双方在收款收据上所作的约定，应为商品房买卖合同。由于圣鑫公司在起诉前未取得商品房预售许可证，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，应认定诉讼双方之间形成的商品房买卖合同无效。一审法院判决圣鑫公司向王志强返还400万元及利息，并无不当。圣鑫公司的上诉主张与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宏 伟
审 判 员 许 建 时
审 判 员 刘 新 忠
二0一0年十月十九日
书 记 员 孙 梦 依
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