沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案(4)
同日，双方又签订了《补充协议》约定：共同组建董事会，嘉富公司任董事长，工业大学任副董事长，双方当事人董事比例由双方所占股权比例决定，董事会对该项目运营进行有效的管理。
上述《联建协议》及《补充协议》签订后，工业大学履行了投资1000万元的义务。2000年5月20日，双方签订《借款协议》约定：工业大学同意以自身名义贷款2000万元，转借给嘉富公司，借款利率以工业大学向银行申请贷款利率为准，嘉富公司按工业大学向银行申请贷款规定的时限偿还工业大学借款的本金和利息。嘉富公司保证该笔款项专款专用，用于学生公寓建设。第七条约定，为加快还款进度，嘉富公司同意由工业大学收取学生住宿费，首先用于抵扣借款协议规定的嘉富公司向工业大学借款2000万元的本金和利息。2000年2月至2004年12月，嘉富公司陆续向工业大学借款2000万元。双方均确认该笔款项本金和利息已从住宿费中扣除完毕，本息合计为2489.716万元，对工业大学提供的《支付嘉富公司学生公寓借款及按揭贷款计算利息情况明细表》均无异议，该表显示工业大学已经扣除住宿费作为嘉富公司偿还的本金和利息，2006年度尚余173.052万元住宿费。2007年8月18日，双方签订《关于借款本息及公寓确认的函》约定：嘉富公司同意2006年度公寓费暂按439.012万元结算，工业大学同意先行支付2006年度公寓费余额173.052万元，2000年至2006年度利润分红待审计确认后从2007年度公寓费中扣还。至目前，工业大学已经给付嘉富公司3262.768万元公寓住宿费。工业大学确认办公桌椅、柜、床均由嘉富公司出资购买。工业大学2007年18号校长办公会会议纪要载明工业大学收购嘉富公司的3600张床，单人床150元/张，双人床280元/张，共计60万元（工业大学主张只搬走了床），学校不付款，购床款从嘉富公司欠学校的1千万元投资中扣除（双方均确认床款为60万元）。2000年8月25日，联建的学生公寓投入使用。按学年收取住宿费，2000年9月1日开始收费。
另查明，2007年8月15日，工业大学向嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓问题的函》表明继续履行联建协议，学校搬迁后继续使用学生公寓，考虑到学校即将开学，决定帮助嘉富公司对学生公寓进行维修。2007年11月29日，嘉富公司出具《关于嘉富学生公寓善后处理有关问题的函》，表明其同意终止联建协议，并就善后事宜进行谈判，嘉富公司拟对学生公寓进行住宅式改造，但资金紧张，恳请工业大学帮助。2008年1月即寒假结束，工业大学停止使用联建公寓，搬迁至新校址。工业大学共使用联建公寓七年零一学期。双方从未进行利润分红。双方均同意解除联建协议及补充协议。现已经将联建公寓中一部分房屋出卖。
又查明，2003年7月28日，工业大学向辽宁省教育厅请示在沈阳浑南苏家屯副城区建设新校区（工业大学文件[2003]32号）。2003年9月30日，辽宁省人民政府下发《关于工业大学利用资产置换建设新校区的批复》。2006年5月26日，沈阳经济技术开发区管理委员会下发《关于工业大学进入沈阳经济技术开发区建设新校区的立项批复》。2006年4月3日，铁西区人民政府下发《关于收回工业大学国有土地使用权的决定》，收回工业大学位于铁西区兴华街58号、景星北街145号国有土地使用权。
本案一审期间，工业大学自愿放弃第三项要求嘉富公司分劈利润的诉讼请求。经工业大学申请，一审法院委托辽宁中立房地产评估有限责任公司对双方联建位于沈阳市铁西区齐贤街158-1（原六里、八里、十二里）的原工业大学嘉富学生公寓（建筑面积为50682.94平方米）所有权的现市场价值进行评估，总评估价为156,880,688.00元。双方对该评估结论均无异议。
再查明，嘉富公司2008年后对联建物进行住宅改造，嘉富公司主张其已实际发生改造费22,071,793.00元。
一审法院认为：
工业大学与嘉富公司于2000年1月18日签订的《联建协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。协议第三条约定只有在联建物经鉴定不能使用或工业大学停办的情况下可提前终止协议。第九条约定如发生双方均无过错的不可抗力，双方免责。本案因工业大学于2008年1月搬迁至新校址致使双方《联建协议》无法继续履行，而工业大学搬迁新校址是通过资产置换建设的新校区，该事实不属于不可抗力，也不符合适用情势变更原则的要件，亦不是双方约定的合同解除、终止的条件，故工业大学对造成《联建协议》不能继续履行负有过错责任，构成违约。依据《联建协议》第十二条4项约定：在联建物能正常使用的前提下，工业大学必须保证学生公寓的年入住率不低于96%，工业大学擅自不安排学生住本合同约定的联建物时，嘉富公司无条件没收工业大学所投资金外加罚1000万元。故嘉富公司要求工业大学向其支付2000万元违约金的主张，符合双方约定，本院予以支持。因庭审中双方均表明同意终止协议，故工业大学请求解除双方《联建协议》的主张，一审法院予以准许。依据协议第四条1款约定联建物所有权按股份属双方共有，故工业大学与嘉富公司对联建物即位于沈阳市铁西区齐贤街158-1（原六里、八里、十二里）的原工业大学嘉富学生公寓（建筑面积为50682.94平方米）所有权享有按份共有权，其中工业大学享有14%产权，嘉富公司享有86%产权。因嘉富公司已经将部分房屋销售，该房产已经不能进行立体分割，故工业大学请求嘉富公司按现市场价值给付产权赔偿，一审法院予以支持。因双方对司法鉴定评估机构对联建物的评估市场价值为156,880,688.00元均无异议，故嘉富公司负有给付工业大学联建物14％产权即21,963,296.32元的义务。
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