上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案
福建省高级人民法院
民事裁判书
（2010）闽民终字第381号
上诉人（原审原告）利景兴业(厦门)有限公司。
法定代表人蔡黎明，董事长。
委托代理人蔡志强、刘娟，福建厦门远大联盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蔡鸿图。
上诉人（原审被告）林雅鸿。
委托代理人庄宗伟、邹荣标，北京市大成律师事务所厦门分所律师。
上诉人利景兴业(厦门)有限公司（简称利景公司）与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2008）厦民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。利景公司委托代理人刘娟，蔡鸿图与林雅鸿及其共同委托代理人庄宗伟、邹荣标等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年1月19日、2月12日，利景公司与蔡鸿图、林雅鸿签订了十四份《商品房买卖合同》，分别约定利景公司将其开发的“利景中心”裙楼1层05、06、07、08、09、10、11单元和2层37、38、39、40、41、42、43单元共14套用途为商场的商品房预售给蔡鸿图、林雅鸿。合同约定的房价款及应支付的首付款分别为：1层05单元价款4589156元、首付款1839156元，06单元价款4416044元、首付款1776044元，07单元价款5537649元、首付款2217649元，08单元价款3606293元、首付款1446293元，09单元价款3254746元、首付款1304746元，10单元价款2858474元、首付款1148474元，11单元价款1838039元、首付款738039元，2层37单元价款1643116元、首付款663116元，38单元价款1402168元、首付款562168元，39单元价款1910016元、首付款770016元，40单元价款1125761元、首付款455761元，41单元价款1056684元、首付款426684元，42单元价款817759元、首付款327759元，43单元价款661904元、首付款271904元，合计房价款总额为34717809元。首付款总额13947809元，余款约定由蔡鸿图、林雅鸿办理10年银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在90日内，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金。合同附件四第一条约定，买受人如以银行按揭贷款方式付款，必须在双方签订合同之日起10日内将按揭资料及时完整地提供给出卖人或银行。若因买受人原因，如未能提供按揭资料、未能按期办理有关贷款手续等，导致银行按揭贷款不能在双方签订合同之日起60天内发放，买受人应自合同签订第61日起按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。若因买受人原因，导致无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数有所降低，买受人应在按揭银行或出卖人书面通知送达后15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同收回房屋，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。在扣除上述违约金后，出卖人同意将剩余房款无息退还买受人，但买受人应同时将买卖合同、发票原件等必要材料交还出卖人。合同签订当日，蔡鸿图、林雅鸿向利景公司支付了合同约定的首付款。2007年6月20日，利景公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份通知函，通知其务必在2007年6月26日前与有关银行办理按揭贷款手续，否则将根据合同约定追究其逾期付款违约责任。2007年6月25日，蔡鸿图、林雅鸿通过传真方式发送一份报告给利景公司，表示其拟采取一次性付清全部房款的方式购房，如利景公司同意，其想在2007年7月30日前到利景公司一次性付清全款；若届时因资金等原因无法一次性付清全款，其也必定会在2007年7月30日前到利景公司办理按揭贷款手续。2007年7月底，因未能筹集到一次性付清全部房款所需款项，蔡鸿图、林雅鸿到利景公司办理向中国银行厦门思明支行申请按揭贷款的手续，并按要求提供办理按揭贷款所需资料。2007年9月20日，利景公司通知蔡鸿图、林雅鸿，银行仅批准其申请的2层37单元店面的按揭贷款，其余店面的按揭贷款未批准。2008年1月25日，利景公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份律师函，表示利景公司在蔡鸿图、林雅鸿申请的除2层37单元外其他十三间店面的按揭贷款未获批准后，已多次催促蔡鸿图、林雅鸿继续履行合同，双方2008年1月21日会谈过后，蔡鸿图、林雅鸿明确回复无法在短期内支付购房余款；请蔡鸿图、林雅鸿务必于2008年1月28日前依约一次性付清1979万元的购房余款，若有逾期，利景公司将授权律师对其违约行为采取相应法律措施，包含但不限于解除合同、收回店面、要求其支付违约金等。2008年4月9日、10日、11日和17日，蔡鸿图、林雅鸿通过银行转账方式分别支付给利景公司300万元、100万元、200万元和27万元，并于转账后通过电话告知利景公司的讼争房屋销售经理陈秀荣，其支付的该部分款项是用于支付1层09、10、11单元和2层41、42、43单元店面的未付购房余款。2008年4月23日，利景公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份通知函，表示蔡鸿图、林雅鸿在2008年4月9日至17日支付了627万元，用于支付1层05单元及其他十二间店面的相应款项，尚欠1352万元，蔡鸿图、林雅鸿应尽快付清。2008年4月26日，蔡鸿图、林雅鸿针对利景公司2008年4月23日的通知函回复一份告知函表示，其支付的627万元是为及早安排店面营业计划并与利景公司的销售经理陈秀荣商议后支付的，系用于支付1层09、10、11单元和2层41、42、43单元店面的购房余款，并非利景公司来函所称“用于支付1层05单元及其他十二间店面的相应款项”。嗣后，利景公司向原审法院起诉，请求判令蔡鸿图、林雅鸿一次性支付所欠购房款1352万元，并支付逾期付款违约金1689585.24元。另查明，利景公司于2006年3月14日与中国银行厦门思明支行签订一份《个人房屋贷款合作协议》、2006年6月16日与建设银行厦门市分行签订一份《楼宇按揭协议》、2006年6月21日与兴业银行厦门分行签订一份《房产抵押贷款合作协议书》，约定由上述三家银行向“利景中心”项目的商品房买主提供楼宇按揭贷款。2008年6月5日，利景公司取得“利景中心”项目的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。在本案审理期间，蔡鸿图、林雅鸿分别于2009年10月20日和2009年12月31日向利景公司发出两份函件，分别表示其将1层05、06单元和2层38单元店面的购房余款623万元及1层07、08单元和2层39、40单元店面的购房余款729万元汇至利景公司账户，请利景公司在收到款项后开具相应房产的全额购房发票并将相应房产交付其使用。2009年10月21日和2010年1月4日，蔡鸿图、林雅鸿通过银行转账方式分别向利景公司支付了623万元和729万元购房款，并在银行转账凭证上的汇款用途栏上注明，2009年10月21日的款项系用于支付1层05、06单元和2层38单元店面的购房余款，2010年1月4日的款项系用于支付1层07、08单元和2层39、40单元店面的购房余款。另在原审法院组织进行证据交换质证时，蔡鸿图、林雅鸿承认银行仅批准其一间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完。但在原审庭审时，蔡鸿图、林雅鸿又改变意见称，其在证据交换质证时陈述的按揭贷款申请未获批准的原因是利景公司销售人员告诉他的，其至今不清楚银行为何不批准其按揭贷款。
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