上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案(3)
上诉人利景公司上诉请求撤销原判，依法改判由蔡鸿图、林雅鸿支付购房款2484897.23元以及相应的逾期付款违约金769008.24元。上诉理由：一、原审判决认定蔡鸿图、林雅鸿在商品房预售合同签订后支付的三笔款项可以先行用于清偿其指定的店面的购房余款本金，既缺乏事实依据，亦与相关法律规定存有抵触。即使蔡鸿图指出明确付款用途，也跟《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的债的清偿抵充顺序相违背，应先行充抵违约金，再充抵本金。原审法院不但不予禁止，反而给予支持，让人难以信服。二、原审判决认定蔡鸿图、林雅鸿目前所欠款项在性质上全部属于逾期付款违约金，且该违约金的计算日期应截止于2010年1月4日，这一认定内容同样存在错误。三、原审判决免除蔡鸿图、林雅鸿自商品房买卖合同签署后第61日起至2007年10月6日期间的逾期付款违约责任的做法，存在刻意曲解事实和法律之嫌。另对蔡鸿图、林雅鸿的上诉请求和理由，利景公司答辩认为，贷款新政不构成免责事由，蔡鸿图、林雅鸿如果按约履行是不会受到政策影响。银行真正拒绝按揭贷款原因是蔡鸿图、林雅鸿信用额度已满，一审其也作了自认。从合同履行过程看，蔡鸿图、林雅鸿一直都存在违约，其上诉请求没有事实依据。
上诉人蔡鸿图、林雅鸿上诉请求撤销原判第一项（判决其应支付2479270.50元逾期付款违约金），改判其无须向利景公司支付违约金。上诉理由：一、原审判决未适用中国人民银行2003年6月5日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2007年9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定有误，依法应予改判。二、蔡鸿图、林雅鸿积极配合利景公司办理按揭手续，并按要求提供办理按揭贷款所需资料，已经完全履行了合同约定的义务。按揭手续无法办理非因蔡鸿图、林雅鸿原因，责任不应由其承担。三、利景公司拒绝将蔡鸿图、林雅鸿按揭贷款材料提交银行办理按揭贷款手续是利景公司未能如期获得购房余款的根本原因，因此造成的损失应由其自行承担。四、原审判决认定十三间店面的按揭贷款未获批准系蔡鸿图、林雅鸿原因造成缺乏事实依据，认定事实有误。另对利景公司的上诉请求和理由，蔡鸿图、林雅鸿答辩认为，原审判决认定其已付清购房余款事实清楚，适用法律准确；利景公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。利景公司起诉前虽然有向蔡鸿图、林雅鸿明确提出支付购房余款并承担逾期付款违约责任的要求，但并没有提出明确的违约金数额，而2008年4月9日至17日蔡鸿图、林雅鸿支付627万元数额与其指定支付的购房款余额相等，且有利景公司负责该房产预售的销售经理陈秀荣电话录音相佐证，原审认定指定支付成立并无不当。利景公司未经蔡鸿图、林雅鸿同意单方自行分配蔡鸿图、林雅鸿指定支付的款项，既没有合同依据也没有法律依据。同理，
2009年10月21日和2010年1月4日，蔡鸿图、林雅鸿分别向利景公司支付623万元和729万元购房余款后，可以认定讼争购房余款已经支付完毕。利景公司上诉主张“应先行充抵违约金，再充抵本金”，
但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债的清偿抵充顺序规定，并没有包括抵充违约金的内容，对本案并不适用。原审判决认定蔡鸿图、林雅鸿支付的款项可以先行用于清偿其指定的店面的购房余款本金并认定购房款于2010年1月4日支付完毕是正确的。《商品房买卖合同》附件四第一条就按揭贷款因买受人原因约定了两种情况下的违约责任：第一是因买受人原因导致按揭贷款不能在签订合同之日起60天内发放的违约责任；第二是因买受人原因导致无法办理按揭贷款的违约责任。在第一种情况下，买受人才承担自合同签订第61日起约定的逾期付款违约责任；在第二种情况下，买受人承担的违约责任是在按揭银行或出卖人书面通知送达后15日内付清购房余款，否则出卖人有权解除合同收回房屋，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。本案讼争按揭贷款并非逾期发放而是无法办理，故属于第二种情况。原审法院认定利景公司要求逾期付款违约金从合同签订后第60日起计算的主张与合同约定不符，是正确的。鉴于按揭银行或利景公司在按揭贷款未获批准后第一时间均未向蔡鸿图、林雅鸿送达书面通知，在原审诉讼中，蔡鸿图、林雅鸿自认利景公司是在2007年9月20日通知其十三间店面的按揭贷款未获批准，原审判决据此认定蔡鸿图、林雅鸿的逾期付款违约金应从通知到达15日之后的2007年10月6日起计算，符合公平合理和诚实信用原则。利景公司没有选择解除合同收回房屋，而是选择继续履行合同，并要求蔡鸿图、林雅鸿按日向其支付逾期应付款万分之二点一的违约金，符合《商品房买卖合同》第七条的约定。原审判决据此按照蔡鸿图、林雅鸿的实际清偿情况，分段以实际欠付的购房余款为本金计算蔡鸿图、林雅鸿应承担的违约金符合合同约定。利景公司上诉认为“原审判决免除蔡鸿图、林雅鸿自商品房买卖合同签署后第61日起至2007年10月6日期间的逾期付款违约责任”等不能成立，其上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《商品房买卖合同》附件四第一条约定，买受人如选择以银行按揭贷款方式付款的，应当负有保证其自身具备按揭贷款条件并履行办理按揭贷款用于支付购房余款的义务，不得因其自身原因而造成按揭贷款的逾期发放或无法办理。因此，在履行按揭贷款合同义务时出现无法办理按揭贷款的原因事实的举证责任，应当由履行义务的买受人承担。在原审法院组织双方进行证据质证时，蔡鸿图、林雅鸿已承认银行不批准其申请的除2层37单元外其他十三间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完。事实上，蔡鸿图、林雅鸿在知道这一不利原因事实后并未向银行提出异议。在原审庭审时，其虽予以否认并认为至今不清楚银行为何不批准其按揭贷款，但其既无办理按揭贷款银行出具的相应证据证明是何原因，也没有在举证期间申请法院向办理按揭贷款的银行调查取证，因此，原审判决认定蔡鸿图、林雅鸿对其无法办理本案讼争房按揭贷款的原因事实已经构成自认，符合证据规则认证规定。据此，原审判决认定讼争商品房是因买受人蔡鸿图、林雅鸿原因导致无法办理按揭，是正确的。蔡鸿图、林雅鸿未能按合同约定办理购房余款的按揭贷款，又没有按约定及时付清无法按揭贷款的购房余款，经利景公司多次催讨并经起诉后，才于2010年1月4日予以付清，已构成逾期付款的违约，应当依照合同约定承担逾期付款的违约金。其上诉请求改判其无须向利景公司支付违约金，本院不予支持。中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》属于抽象性的行政管理通知，不足以证明本案按揭银行对蔡鸿图、林雅鸿购买的商品房仅批准其一套按揭贷款，其余不予批准的原因事实。蔡鸿图、林雅鸿积极配合利景公司办理按揭手续，并不能排除按揭贷款无法办理并非出自其自身的原因。蔡鸿图、林雅鸿上诉认为利景公司拒绝将其按揭贷款材料提交银行办理按揭贷款手续是利景公司未能如期获得购房余款的根本原因，缺乏事实依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
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