上诉人泉州华亿房地产开发有限公司因与被上诉人福建捷龙商业有限公司商品房预售合同纠纷一案(3)
原审判决认为，华亿公司系依法登记设立的从事房地产开发经营的企业。捷龙公司与华亿公司签订的认购协议书及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，虽名为“认购协议书”，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且华亿公司已收取捷龙公司定金100万元并折抵购房款，因此应当认定双方签订的协议为商品房买卖合同。签订协议时华亿公司虽尚未取得商品房预售许可证，但本案起诉时其已取得商品房预售许可证，故应认定双方签订的商品房预售合同有效。华亿公司在取得商品房预售许可证之前未通过司法程序等确认双方签订的合同无效，其单方面通知捷龙公司废止协议，捷龙公司对此不予认可，华亿公司的行为并不能产生废止合同或宣告合同无效的法律后果。故华亿公司主张双方签订的协议已经废止，缺乏法律依据，不予采纳。华亿公司签订本案协议将讼争商品房出售给捷龙公司之后，又与中闽百汇购物公司签订商品房买卖合同，加价将讼争商品房出售，办理合同备案，并交付使用，导致捷龙公司客观上已无法取得讼争商品房，华亿公司的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。华亿公司收取捷龙公司定金100万元，应当双倍返还定金，即应返还定金200万元，扣除已返还的定金100万元，应再返还定金100万元。因华亿公司的违约行为，导致捷龙公司已实际无法取得讼争商品房，给捷龙公司造成无法取得讼争商品房的涨价损失3697430元，捷龙公司有权选择要求华亿公司赔偿无法取得讼争商品房的经济损失以替代债务履行，其损失数额应按3697430元确定，即华亿公司应赔偿捷龙公司因无法取得讼争商品房的经济损失3697430元，捷龙公司请求赔偿损失超出3697430元的部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告泉州华亿房地产开发有限公司应于判决生效之日起1个月内返还给原告福建捷龙商业有限公司定金人民币100万元；二、被告泉州华亿房地产开发有限公司应于判决生效之日起1个月内赔偿原告福建捷龙商业有限公司经济损失人民币3697430元。三、驳回原告福建捷龙商业有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，华亿公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华亿公司上诉称，1、原审判决认定事实不清。（1）讼争认购协议书第五条明确约定，双方商品房买卖需签订正式合同以及办理正式签约手续的条件，并约定违约罚则，认购协议书及其补充协议仅是认购性质的协议，并非正式商品房买卖合同。原审法院认定该两份协议是商品房买卖合同错误。（2）双方签订认购协议书及其补充协议时均明知房屋未取得商品房预售许可证，双方也明确约定因政策原因导致的合同无法履行的处理办法。原审法院认定华亿公司违约无事实基础。2、原审判决适用法律错误。（1）认购协议书约定协议履行的情况，该情况出现即可废止，且华亿公司已告知捷龙公司废止认购协议书的原因，协议书并未约定应事先通过司法程序确认无效后方可废止。（2）认购协议书仅约定“若甲方不履行协议，应双倍返还认购定金”的处罚方式，并没有约定其他内容。原审法院判决华亿公司双倍返还定金的同时，又判决赔偿300万元无法律依据。（3）原审判决认定捷龙公司损失数额3697430元，即使是华亿公司单方违约导致其受损失，也应是捷龙公司付出4000多万元购房款基础上才可能受到的损失。事实上，捷龙公司仅付出100万元，时间为10个月，原审判决华亿公司赔偿捷龙公司损失数额3697430元显失公正。请求：撤销原审判决，改判驳回捷龙公司的一审诉讼请求或将案件发回重审；由捷龙公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人捷龙公司答辩称，1、双方签订的认购协议书及其补充协议在华亿公司2007年8月23日取得房屋预售许可证前为预约合同，并依法应当认定有效。后华亿公司取得房屋预售许可证，上述两份协议就房屋坐落、交付标准等作了详细约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同，且依据该司法解释第二条规定，也应认定为有效。原审判决认定双方签订的认购协议书及其补充协议为有效的商品房买卖合同正确。2、华亿公司为牟取暴利，恶意违约，且是将讼争房屋转卖给捷龙公司的竞争对手中闽百汇购物公司，造成捷龙公司丧失当地商业机会，其间接损失无法估量。华亿公司废止双方签订的相关协议，系其单方意思表示，捷龙公司至今未予同意，协议仍未解除。（1）华亿公司称废止合同是行政部门严查的结果，没有事实依据。（2）本案认购协议书及其补充协议在华亿公司取得房屋预售许可证前为有效预约合同，对双方有约束力。华亿公司取得房屋预售许可证后，具备了签订正式商品房买卖合同条件，双方就应当签订，但华亿公司故意不与捷龙公司签订正式合同。（3）华亿公司不与捷龙公司签订正式商品房买卖合同，真正原因是双方签约时房价较低，其利用捷龙公司商标、名称及进驻信息进行宣传，而后房价飙升使其决定违约，将房屋另售他人以牟取暴利。3、华亿公司收取定金，拒绝履行约定义务，应依据《担保法》规定承担双倍返还定金责任，扣除已返还100万元外，还应支付100万元。另外，华亿公司将本应出售给捷龙公司的房屋另售他人，导致捷龙公司巨额损失，捷龙公司依法请求其赔偿损失是合理的。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确。请求驳回华亿公司上诉，维持原判。
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