上诉人泉州华亿房地产开发有限公司因与被上诉人福建捷龙商业有限公司商品房预售合同纠纷一案(4)
本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方当事人签订的认购协议书及其补充协议对所出售商品房的坐落、面积、各楼层单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但认购协议书及其补充协议不仅名称体现认购，同时又约定双方当事人应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定认购协议书及其补充协议系双方当事人为将来签订商场买卖合同而事先达成的合意，应为商品房买卖预约合同即商品房买卖认购协议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，认定认购协议为商品房买卖合同应当同时符合两个条件，一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人依约收受了购房款。本案中，华亿公司只依约收取认购定金，并未收取购房款，故认购协议书及其补充协议不具备认定为商品房买卖合同的条件。因本案双方当事人未订立商品房买卖合同，认购定金尚无法折抵购房款，原审判决以本案定金已折抵购房款为由，认定认购协议书及其补充协议为商品房买卖合同错误，应予更正。华亿公司上诉主张讼争认购协议书及其补充协议为认购性质的协议，应予支持。
认购协议书及其补充协议系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，应认定有效。华亿公司单方不履行认购协议书及其补充协议，构成违约，应依约向捷龙公司双倍返还定金，并应依法承担赔偿损失责任。华亿公司收取捷龙公司定金100万元，除已返还100万元外，尚应向捷龙公司返还定金100万元。鉴于本案认购协议书及其补充协议系商品房买卖预约合同，该预约合同的目的是签订商品房买卖本约合同并非商品房买卖合同可得利益，故捷龙公司请求华亿公司承担的违约赔偿责任应属缔约过失责任。华亿公司将讼争房屋另售案外人中闽百汇购物公司与出售捷龙公司间的差价，属违反商品房买卖本约合同约定应承担的赔偿责任范畴，原审法院以该差价作为华亿公司承担本案违约赔偿责任的计算依据不当，应予撤销。捷龙公司请求华亿公司承担违约赔偿责任事项，可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销泉州市中级人民法院（2009）泉民初字第147号民事判决；
二、泉州华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建捷龙商业有限公司返还定金100万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费44380元，由泉州华亿房地产开发有限公司负担12000元，福建捷龙商业有限公司负担32380元。
一审案件受理费87800元，由泉州华亿房地产开发有限公司负担8000元，福建捷龙商业有限公司负担79800元。
本判决为终审判决。
审判长 董碧仙
审判员 田青
代理审判员 陈敏
二0一0年八月十九日
书记员 宫静
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