河南卓成实业集团有限公司（以下简称卓成公司）与平顶山市汽车运输公司（以下简称平顶山汽运公司）土地使用权转让合同纠纷一案
河南省高级人民法院
民事判决书
（2010）豫法民三终字第69号
上诉人（原审被告）：河南卓成实业集团有限公司（原平顶山市新东方房地产开发有限责任公司）。
法定代表人：王雪艳。
委托代理人：范二阳。
委托代理人：周留根。
被上诉人（原审原告）：平顶山汽车运输公司。
法定代表人：李发根。
委托代理人：熊国安。
委托代理人：郑彦海。
河南卓成实业集团有限公司（以下简称卓成公司）与平顶山市汽车运输公司（以下简称平顶山汽运公司）土地使用权转让合同纠纷一案，平顶山汽运公司于2009年7月9日向河南省平顶山市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、卓成公司交付剩余房屋41套。2、卓成公司支付违约金70万元（按每月10万元计算至住房交付完毕之日）。3、诉讼费用由卓成公司承担。原审法院于2009年11月27日作出（2009）平民初字第130号民事判决（以下简称原审判决）。卓成公司不服，向本院提起上诉，本院于2010年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人卓成公司的委托代理人范二阳、周留根，平顶山汽运公司的委托代理人熊国安、郑彦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年3月9日，平顶山市汽车运输公司第三分公司（以下简称汽运三分公司）（甲方）与平顶山市新东方房地产开发有限责任公司（以下简称新东方公司）（乙方）签订《联合开发建房合同书》一份，合同约定：“一、联合开发建房地点为东接汽车运输总公司，北接矿务局胶管厂、地质处家属院（以下称此地点为开发区域）。二、甲方应积极配合开发区域内职工房屋整体拆迁。三、开发区域的土地出让金由乙方承担，除出让金及国家规定的有关费及税和有关费用由乙方承担，余额土地款归乙方所有。四、乙方负责投资开发，涉及规划等开发手续由乙方办理并承担费用。五、乙方在开发区域内无偿为甲方职工建两室一厅住房130套，每套面积不低于70平方米。六、乙方自一栋楼位置的坐地户全部搬迁完毕开工之日起18个月将130套职工住房全部交付使用。否则每月赔付甲方10万元。此房安排在北边最后一栋楼东西一排。”2005年12月23日，汽运三分公司向平顶山市国土资源局卫东分局申请收回新华路北东侧家属院国有土地使用权（面积9007.6平方米）。2006年5月20日，汽运三分公司与平顶山市国土资源局卫东分局签订《土地补偿协议》一份，约定补偿标准为成交地价的60%。2006年10月8日，平顶山市人民政府作出平政土（2006）122、123号文件，决定收回国有土地使用权，并同意平顶山市国土资源局拟定的出让及补偿方案，以挂牌方式出让汽运三分公司位于新华路北段东侧9007.6平方米土地。2006年12月7日，平顶山市国土资源局与新东方公司签订国土出（2006）59号《国有土地使用权出让合同》，新东方公司依法取得该宗土地的使用权，并支付土地出让金9727200元。2007年3月12日，平顶山市非税收入管理局根据汽运三分公司的申请将5788300元支付给新东方公司。2007年12月16日，汽运三分公司（甲方）、新东方公司（乙方）、平顶山汽运公司拆迁安置办公室（丙方）三方签订《联合开发建房补充合同》一份，合同约定：一、甲方将合同内容的责任、权利和义务转交给丙方。2、安置楼房竣工后，按乙、丙双方协商后的分房方案执行。
原审另查明，1、2008年6月26日，平顶山市新东方房地产开发有限责任公司变更企业名称为河南卓成实业集团有限公司。2、卓成公司取得该宗土地后，将其开发为“东方花园”小区，该房地产项目因违法建设于2007年11月15日被平顶山市城市规划局处罚。3、根据土地宗地图和现场勘验显示，卓成公司依法取得的该宗土地面积为9007.6平方米，其北界线未达到矿务局胶管厂。该宗土地北界线与矿务局胶管厂南界线之间的空地面积为2016.1平方米，“东方花园”小区副一号楼向北突入该片空地8-9米。4、“东方花园”小区副一号楼未办理相关的建设规划手续。5、截止平顶山汽运公司提起诉讼之前，卓成公司共向平顶山汽运公司交付房屋89套，其中副一号楼60套、一号楼23套、汽运三分公司换房5套、为王国钦置换现金1套。
原审法院认为,《联合开发建房合同书》及《联合开发建房补充合同》的签订均系当事人真实意思表示，不违背法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。一、关于卓成公司以平顶山汽运公司交付的土地面积不符合合同约定为由要求减少交付房屋24套的抗辩理由是否成立的问题。首先，《联合开发建房合同书》及《联合开发建房补充合同》均未对土地面积进行明确约定。第二、卓成公司从其参加土地挂牌拍卖程序起，就应对该片开发区域内的土地面积有明确的知悉，而直至双方发生纠纷之前卓成公司也未向平顶山汽运公司提出减少交付房屋的要求，双方也未就此事达成任何协议。第三、平顶山汽运公司不仅通过法定程序向卓成公司交付了用于房地产开发的土地，而且根据合同约定将其应获得的土地拆迁安置补偿款578万余元也转让给了卓成公司，因此双方之间并不是简单的以土地交换房屋的逻辑关系。第四、卓成公司在开发建设中也实际占用了双方存在争议的土地。所以，卓成公司要求减少交付房屋24套的理由没有事实与法律依据，不予支持。二、关于卓成公司实际交付房屋数量的问题。平顶山汽运公司自认已交付89套，卓成公司认为已交付106套，对于差额部分卓成公司除李继海证言一份以外没有提供其他交房手续予以证明，而李继海本人经多次通知也未出庭作证或接受人民法院询问，对其证言的真实性无法核实，故对该部分证据不予采信。卓成公司称平顶山汽运公司向其借款应视为交付1套房屋的理由，因不是同一法律关系不予支持。卓成公司主张已交付106套房屋没有证据支持，不能成立，其已向平顶山汽运公司交付房屋数量为89套。三、关于平顶山汽运公司要求卓成公司支付违约金是否成立的问题。依据行政部门对该工地的处罚决定可以推断，该工地最迟应于2007年11月开工。根据合同约定，卓成公司最迟应于2009年4月底之前向平顶山汽运公司交付符合合同约定的房屋，而其至今未完全履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。综上，平顶山汽运公司的诉讼请求应予支持。判决：一、河南卓成实业集团有限公司于判决生效之日起三日内向平顶山市汽车运输公司交付“东方花园”小区内房屋41套（每套面积不低于70平方米）。二、河南卓成实业集团有限公司于判决生效之日起三日内向平顶山市汽车运输公司支付违约金（违约金计算标准为每月10万元，从2009年5月计算至实际交付完毕之月）。案件受理费46835元、保全费5000元，共计51835元由河南卓成实业集团有限公司负担。
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