河南卓成实业集团有限公司（以下简称卓成公司）与平顶山市汽车运输公司（以下简称平顶山汽运公司）土地使用权转让合同纠纷一案(3)
本院认为，关于原审程序是否违法问题。卓成公司与汽运三分公司及平顶山汽运公司拆迁安置办公室签订的《联合开发建房补充合同》是三方真实意思的表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。该合同第一条约定，汽运三分公司将合同内容的责任、权利和义务转交给平顶山汽运公司拆迁安置办公室。拆迁安置办公室是平顶山汽运公司的内部机构，不具备独立法人资格，应认定汽运三分公司将其在合同中的权利义务转让给了平顶山汽运公司。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十九条规定“合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人。”该条款不是人民法院应当依职权追加当事人的强制性条款，卓成公司在一审诉讼过程中也未申请追加汽运三分公司参加诉讼，故其主张原审法院未将汽运三分公司和平顶山汽运公司拆迁安置办公室列为当事人参加诉讼，程序违法的理由不成立，本院不予支持。
关于《联合开发建房合同书》的效力问题。首先，《解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”根据《联合开发建房合同书》的约定，平顶山汽运公司提供开发区域的土地，只分配130套房屋，不承担经营风险，故该合同应认定为土地使用权转让合同。其次，《解释》）第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”开发区域中的9007.6平方米土地使用权已经过政府批准，通过挂牌出让的方式转让给卓成公司，其余2016.1平方米土地使用权未经政府批准转让，故合同中除转让2016.1平方米土地使用权的部分无效外，其余部分均为有效。卓成公司主张合同无效的理由部分成立，本院予以支持。
关于卓成公司应交付房屋数量问题。首先，平顶山市人民政府平政土（1996）1号文和本院（1996）豫法行终字第28号行政判决确认，开发区域的土地使用权属于平顶山汽运公司。其次，《联合开发建房合同书》中关于转让2016.1平方米土地使用权的部分无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。卓成公司对该地不在挂牌出让的土地面积内是明知的，其在开发建设中实际占用了未出让的部分土地，且其违规建设行为导致2016.1平方米土地已无开发利用价值，平顶山汽运公司也无收回该地的可能。根据公平原则，平顶山汽运公司向卓成公司实际交付了开发区域的土地，卓成公司也已占有、使用，故卓成公司亦应按照合同约定向平顶山汽运公司交付130套房屋。再次，双方虽在《联合开发建房补充合同》中约定按协商后的分房方案执行，但协商并无结果，该约定不应视为双方对减少房屋套数达成一致意见。平顶山汽运公司认可已交付了89套，卓成公司应将剩余的41套房屋交付给平顶山汽运公司。卓成公司主张应按其获得的土地面积交付106套房屋的理由不成立，本院不予支持。
关于卓成公司补偿的21套房屋应否计入合同约定的130套房屋问题。首先，2016.1平方米土地的使用权属于平顶山汽运公司，以该块土地属于黄楝树社区为由补偿房屋无事实和法律依据。其次，《联合开发建房合同书》第八条约定“130套职工住房的分配及使用由平顶山汽运公司负责，卓成公司不参与此事。如果拆迁户要求与卓成公司签住房合同，卓成公司只保证住房，不得收取任何费用。”故130套房屋的分配主体是平顶山汽运公司，卓成公司无权自行补偿房屋。即使拆迁户要求与卓成公司签订住房合同，卓成公司也应征得平顶山汽运公司同意才能分配住房。再次，平顶山汽运公司取得130套房屋是用于拆迁户的安置，故130套房屋的利益主体是拆迁户。卓成公司因拆迁而补偿房屋的目的是为进行施工建设，以谋求自身利益最大化。该行为既未征得平顶山汽运公司同意，也超出了对其他拆迁户的补偿安置标准。若将该21套房屋计入130套房屋的范围，则会造成已拆迁的部分拆迁户无法得到补偿安置，有违公平原则。故对卓成公司主张其补偿的21套房屋应计入合同约定的130套房屋，本院不予支持。但平顶山汽运公司未按合同约定办理2016.1平方米土地使用权的审批转让手续，且合同第八条约定：“平顶山汽运公司应积极配合开发区域内职工房屋的整体拆迁。”但平顶山汽运公司未善尽协助拆迁之义务，亦有过错。故对不符合安置条件，平顶山汽运公司主张不应补偿的房屋，卓成公司应另诉追偿；对未能追偿部分的损失，卓成公可另诉主张平顶山汽运公司直接承担相应的过错责任。
关于违约金问题。卓成公司至今未将房屋全部交付给平顶山汽运公司，构成了违约。但平顶山汽运公司未按约定将2016.1平方米土地使用权转让给卓成公司，亦构成违约。故对平顶山汽运公司主张卓成公司支付违约金不予支持。
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