上诉人泉州新华都购物广场有限公司因与被上诉人泉州东大化纤有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案(4)
本院认为，讼争《土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，东大公司在起诉前已经取得该地块的使用权证书，一审法院认定合同有效，是正确的。一审法院认定东大公司迟延交付土地及逾期办理土地使用权变更登记手续，已构成合同约定的根本违约，且违约行为自2009年7月11日起算，双方当事人均无异议，本案争议的焦点在于合同约定的按合同总价款30%计算违约金的标准是否过高，应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据该条规定，我国合同法确定的违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，兼具补偿和惩罚双重性质，允许违约方以违约金过分高于或低于因违约所造成的损失为由，申请人民法院或仲裁机关予以调整。本案东大公司即提出了调整违约金标准的申请，并提供了相应证据证明新华都公司的损失。根据新华都公司2009年8月12日向东大公司发出的《公函》的内容，可以认定新华都公司因东大公司逾期交付土地及办理土地使用权变更登记手续而增加了租赁配送中心的费用，故东大公司提供的《配送中心租赁合同》可以作为新华都公司因东大公司违约行为而导致的损失的依据。虽然在合同双方已约定违约金的一般情形下，新华都公司作为守约方，不需承担举证证明实际损失的责任，但是在东大公司已提供证据证明新华都公司的实际损失为租赁配送中心的租金损失后，新华都公司主张其还有租赁其他配送中心且存在设计费、策划费、差旅费、律师费等损失，则有责任提供证据证明。新华都公司没有提供证据证明其还存在其他损失，一审法院依据东大公司提供的证据确认新华都公司的实际损失，并无不当。新华都公司上诉主张一审法院违背举证责任分配原则，理由不能成立，本院不予支持。
根据《配送中心租赁合同》的约定，新华都公司因租赁配送中心，每月应支付租金5元/平方米×6402.48平方米=32012.4元、物业管理费4元/平方米×6402.48平方米=25609.92元，新华都公司主张合同约定的物业管理费实为租金，只有陈述，没有提供证据证明，本院不予采信。因此，应当认定新华都公司因东大公司违约而导致的租赁配送中心的租金损失为每月32012.4元，物业管理费作为经营管理成本，新华都公司均需支出，而与东大公司是否违约无关，不应计入损失数额。由于新华都公司没有提供证据证明其还存在其他损失，故只能以每月32012.4元作为衡量合同约定的违约金是否过高的基础。自东大公司2009年7月11日违约时按每月32012.4元的标准计算至新华都公司2010年2月起诉请求解除合同时的实际损失为224086.8元。合同约定按总价款30%计算的违约金310.5万元，已超过造成损失的百分之三十，属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，一审法院对东大公司关于调低违约金数额的请求予以准许，是正确的。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十九条的规定，人民法院依据当事人的申请对违约金数额予以调整时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，讼争合同自签订至新华都公司起诉要求解除，时间较短，东大公司虽然逾期交付讼争土地及办理土地使用权变更登记手续，但的确存在行政机关审批流程的因素，尚不足以认定东大公司存在恶意违约之情形。在东大公司已经交清各项税费、取得土地使用权证，合同可以继续履行的情况下，新华都公司选择解除讼争合同，则无权要求东大公司赔偿合同履行后可以获得的预期利益。综合以上，一审法院同时考虑到即使新华都公司及时建成配送中心，在计算可以节省的租金时，还应扣除建造配送中心时投入的资产价值及运营成本，将本案的违约金数额调整至每月57622元，已经高于有证据证明的新华都公司的实际损失，既弥补了新华都公司作为守约方所遭受的经济损失，也已对东大公司的违约行为进行了适当的惩戒，是合理的，对该标准应予维持。
综上，新华都公司上诉主张应支持其要求东大公司支付310.5万元，理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25186.34元，由泉州新华都购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈萍
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