上诉人李红因与被上诉人国营福建省武夷山华侨农场补偿、租赁合同纠纷一案
福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）闽民终字第333号
上诉人（原审被告）李红，女，1963年3月11日出生，香港居民，住香港荃湾享和街90号安丰大厦26C，现住福建省武夷山市迎宾路宝龙大厦武夷山市侨鑫房地产有限公司。
委托代理人李延程，男，1961年12月28日出生，汉族，武夷山市侨鑫房地产有限公司职员。
被上诉人（原审原告）国营福建省武夷山华侨农场，住所地福建省武夷山市星村镇黎源村。
法定代表人范小龙，场长。
委托代理人邱芝杰，福建省弘袍律师事务所律师。
委托代理人陈泽山，武夷山市法律援助中心律师。
上诉人李红因与被上诉人国营福建省武夷山华侨农场（下简称华侨农场）补偿、租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2009）榕民初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李红及其委托代理人李延程、被上诉人华侨农场的法定代表人范小龙及委托代理人邱芝杰、陈泽山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2002年12月29日，华侨农场取得武夷山市国土资源局（下简称武夷山市国土局）武国用2002字第4374号《国有土地使用证》，证载土地为坐落于武夷山国家旅游度假区的50亩划拨土地。2003年6月17日，华侨农场向武夷山市国土局出具《武夷山华侨农场关于土地处置委托书》，将名下50亩划拨土地中的35亩土地委托武夷山市国土局处置，委托事项为：宗地委托出让价为每亩37万元（不含土地收益金、税费）；确保在公开交易成交后，按规定时间将委托出让地价款汇入农场指定帐户并将超出委托价部分的60％返还给农场等。
2003年6月24日，华侨农场（甲方）就其名下50亩划拨土地的开发、经营等事项与李红（乙方）签订《武夷山华侨农场朝阳管区土地合作开发协议书》（下简称《合作开发协议书》），该协议书第四条第三款约定“本协议书经双方盖章签字后，乙方取得叁拾伍亩土地竞标资格”，第四款约定“乙方与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同书后，甲乙双方再行签订合作开发正式合同”。2003年7月18日，武夷山市国土局与李红签订武国土拍［2003］认6号《武夷山市国有土地使用权竞买成交确认书》，确认李红以人民币1750万元（人民币，下同）竞得华侨农场委托武夷山市国土局处置的35亩土地的国有土地使用权。
2003年10月14日，武夷山市国土局（出让人）与李红（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》（下简称《出让合同》），约定：（第三条）出让人出让给受让人的宗地位于武夷山国家旅游度假区南部，宗地总面积35亩。（第五条）出让人在受让人付清全部土地使用权出让金后将出让宗地交付给受让人。（第七条）宗地所需缴纳费用：政府土地收益209.3263万元、土地出让业务费33.565万元、契税50.3475万元、武夷山市收储中心费用18.487万元、武夷山市规划局费用4.6217万元、华侨农场土地补偿支出1433.6525万元，合计总额1750万元。（第八条）出让人同意受让人在合同签定之日起三十日内一次性付清1750万元。（第十三条）受让人按合同约定支付全部土地使用权出让金，经有权机关批准用地后，应持出让合同及建设用地批准文件等相关资料办理土地登记使用权登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。（第十八条）受让人取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。2006年12月1日，李红任法定代表人的武夷山侨鑫房地产有限责任公司取得《出让合同》项下35亩土地的《国有土地使用证》。
2003年8月16日，华侨农场（甲方）与李红（乙方）签订《武夷山华侨农场朝阳管区土地合作开发合同书》（下简称《合作开发合同书》），约定：一、项目简况：项目名称为“武夷山华侨宾馆（三星级旅游涉外饭店）及朝阳度假村建设开发”。二、合作方式与权责：1、甲方把位于武夷山国家旅游度假区华侨农场朝阳管区伍拾亩回拨地用于项目开发。其中：华侨宾馆建设用地壹拾伍亩；朝阳度假村开发用地叁拾伍亩。2、乙方出资建设拥有84个间（套）可供出租客房，不少于160个床位的三星级设施设备宾馆。投资概算1500万元人民币。建设工期为壹年捌个月。华侨宾馆建成验收合格，并具备开业条件后房产权、财产权和壹拾伍亩土地使用权属甲方所有。3、朝阳度假村开发叁拾伍亩土地经土地管理部门依法挂牌公示出让。乙方与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同书后，乙方应把缴纳的土地出让金、拆迁安置补偿费及安置费等总计1500万元人民币，全部用于华侨宾馆建设；如投资超出概算、投资超出部分由乙方负责。甲方不承担宾馆建设投资。4、华侨宾馆建成验收，并将产权移交甲方后，甲方将原华侨农场朝阳管区叁拾伍亩土地使用权证交给乙方，土地使用权归乙方所有。乙方独资开发建设和经营朝阳度假村。5、华侨宾馆由甲方直接发包给乙方承包经营，承包期限五十年，每年上缴甲方折旧费陆拾万元人民币（承包经营华侨宾馆合同另行签订，附后）。三、具体事宜：1、甲方全力协助乙方进行规划设计，立项办证，并提供项目报批应由甲方提供相关资料和国家规定的优惠政策。乙方承担伍拾亩土地报批、建设、办证直至结束的全部税费（含土地转让营业税）。2、华侨宾馆规划设计应征得甲方同意、方可报批施工。3、本项目建设工程由乙方负责承建，乙方应委托有资质部门实行质量监督；甲方有权对工程建设质量和进度实行跟踪检查。工程竣工经有关部门验收合格后，乙方应提供相关资料、图纸和预算凭证正式移交甲方。4、合同签订后，甲方应在三个月内腾出开发用地内所有房屋，交由乙方开发使用。四、违约责任：1、合同签订后，甲方如三个月内未能腾空开发用地内所有房屋，交由乙方开发使用，甲方应每月支付给乙方违约金伍万元。2、合同签订后乙方应在180天内，开工建设华侨宾馆。合同签订后两年内竣工验收；两年半开业。否则，甲方有权终止合同，并无偿收回全部土地使用权和地面在建附着物。
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