（2010）沪高民一(民)再终字第4号
上海市高级人民法院
民事判决书
（2010）沪高民一(民)再终字第4号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）上海泓倩房地产开发有限公司。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）三固房地产咨询（上海）有限公司。
申请再审人上海泓倩房地产开发有限公司（以下简称泓倩公司）因与被申请人三固房地产咨询（上海）有限公司（以下简称三固公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服本院（2008）沪高民一(民)终字第20号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2010年4月18日作出（2010）民申字第198号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2010年8月16日公开开庭审理了本案。申请再审人泓倩公司的委托代理人、被申请人三固公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年3月8日，三固公司向上海市第二中级人民法院起诉称，因双方签订的包销合同和补充协议已被泓倩公司解除，故要求泓倩公司支付三固公司佣金17,009,591.72元（本案币种均为人民币）并赔偿三固公司损失7,136,622.52元。
泓倩公司辩称，三固公司未完成销售指标，并在收取客户定金时未及时转交泓倩公司，已构成违约，故不同意三固公司的请求，并反诉要求没收三固公司保证金100万元。
上海市第二中级人民法院一审查明，2003年8月26日，三固公司与泓倩公司签订《上海曹安国际儿童妇女用品商城底价包销合同》（以下简称《包销合同》），约定泓倩公司委托三固公司总代理泓倩公司开发的上海曹安国际儿童妇女用品商城的房产销售工作，该楼盘自合同签订起，在合同有效期内，所有销售面积均视为代理销售业绩。合同中，双方对三固公司应交付保证金的时间及金额、三固公司销售佣金的计算方式及支付时间等内容及其他有关事项均作了约定。合同约定销售进度分三个阶段，第三阶段约定至预售批文取得后120天，销售及招商和租赁率应达到90%。三固公司不得直接收取客户的预订金或购房款，如因泓倩公司财务人员下班后才收到的费用，应在第二日上午十时前交给泓倩公司；否则泓倩公司有权立即终止合同，并没收三固公司已付保证金及未付佣金。付佣办法：当三固公司销售达到各阶段指标时，泓倩公司应支付已销售总额的4%为三固公司的销售佣金。当三固公司销售的金额超过泓倩公司规定的均价时，超价部分的40%为三固公司之销售佣金。若低于底价成交造成损价(差额)的，该损价(差额)由三固公司予以补足。客户签订商品房预(出)售合同，并支付了不少于总价款30%的签约款后，始可请领佣金。如由泓倩公司介绍的客户，依双方确认后由三固公司执行销售签约等工作，双方各分得佣金之50%。如泓倩公司给予其介绍客户折扣，佣金应按不折不扣之售价提取，三固公司取得其中的50%，折扣部分由泓倩公司取得的佣金中扣除，如尚有溢价产生，依溢价分配方式，由双方分配。该合同签订后，三固公司支付100万元保证金并进行代理销售。
2004年2月25日，泓倩公司向三固公司发出关于对《包销合同》的补充意见的通知。同年3月8日，三固公司与泓倩公司签订一份《上海曹安国际儿童妇女用品商城底价包销合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定委托销售面积为15,873.41平方米，委托销售价格1-3楼总均价为2万元/平方米，超价部分按原合同分成比例计算。新增四楼委托面积为3,678.32平方米，委托销售价格为均价1.2万元/平方米，新增四楼委托面积的付佣办法为当三固公司销售达到各阶段指标时，泓倩公司应支付已销售总额的3%为三固公司的销售佣金，不计算超价。销售进度：第一阶段预售批文取得前，预定率200%；第二阶段预售批文取得后90天，销售率70%；第三阶段预售批文取得后150天，销售及招商和租赁率90%。增加三固公司请领佣金时，泓倩公司保留10%作为预留金等内容。
2004年3月15日，泓倩公司取得上述委托销售项目的上海市商品房预售许可证，该委托销售项目在预售许可证上的名称为利富商贸大厦。
2004年9月21日，泓倩公司向三固公司发出关于终止《上海曹安国际儿童妇女用品商城底价包销合同》等相关事宜的函，认为三固公司(1)未完成合同约定的销售进度；(2)擅自收取客户定金而未告知泓倩公司。故决定于2004年9月21日终止双方签订的《包销合同》及《补充协议》。
2004年10月12日，由泓倩公司徐泓签名后向三固公司发出一份通知称，因后期销售将采用包租方式，故从即日起暂停以往销售方式。当前已收预约金的客户通知其于10月15日前办理交款及签约手续，逾期退还其已收预约金。
2005年3月14日销售人员撤离销售现场。
泓倩公司向三固公司已支付销售佣金650万元。
上海市第二中级人民法院一审认为，三固公司与泓倩公司存在以下争议，并阐述如下意见：
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