（2010）沪高民一(民)再终字第4号 (3)
1、销售进度及指标
泓倩公司认为，合同第五条第二款第十四项及补充协议第五条约定了1－3楼销售进度，该销售进度：第一阶段预售批文取得前，预定率200%；第二阶段预售批文取得后90天，销售率70%；第三阶段预售批文取得后150天，销售及招商和租赁率90%。合同第六条第四款约定，如未达到销售指标则按未完成销售指标比例同比扣除佣金。补充协议第七条约定新增四楼当三固公司达到各阶段指标时，泓倩公司向三固公司支付3%的佣金。故4楼销售佣金也受合同关于销售进度及扣除佣金条款的约束。因三固公司在各个销售阶段均未达成销售指标，应当按合同约定扣除佣金。
三固公司认为，合同及补充协议约定了销售进度及扣除佣金的条款，三固公司确未在约定的销售进度内达到销售指标，但合同第六条第四款约定如三固公司下阶段完成了该阶段指标并且补足上阶段的未完成的销售指标，扣除的佣金可予以返还。故未达到销售指标而扣除的佣金，并非永久的扣除，而只是暂扣，在后一阶段的销售中可以补回。由于泓倩公司解除合同，致使三固公司无法继续销售以达成销售指标，所以计算佣金不应再适用销售进度和扣款条款。另补充协议第七条约定此新委托销售的标的，不受原合同第四、五条销售进度、第六条付佣办法的约束。因此，4楼销售佣金不受合同关于销售进度及扣除佣金条款的约束。
一审法院认为，合同及补充协议约定了销售进度及扣除佣金的条款，三固公司未在约定的销售进度内达到销售指标，泓倩公司在三固公司申领佣金时可以扣除部分佣金。合同同时又约定三固公司下阶段完成了该阶段指标并且补足上阶段的未完成的销售指标，扣除的佣金可予以返还。因此该条所表述的扣除佣金实际是泓倩公司暂扣佣金的权利，而非永久性的扣除，对于该扣除的佣金，三固公司是可以通过补足销售指标的方式来获取的，因此该被扣除的佣金在本质上是属于三固公司的。故该约定是关于包销履行期间泓倩公司支付佣金时限的约定，泓倩公司可以延迟支付三固公司因未达销售指标而扣除的佣金。现由于泓倩公司解除合同，致使三固公司无法继续销售以达成销售指标，进而由泓倩公司返还扣除的佣金。三固公司请求的又是对佣金的结算，这是合同解除的必然后果，是对实际完成销售工作利益的结算，应当按实际完成的工作量进行结算，不再受到销售进度及扣除佣金条款的约束。关于新委托销售的4楼，补充协议第七条即约定不受原合同第四、五条销售进度、第六条付佣办法的约束，又约定达到各阶段指标时，泓倩公司支付佣金。故此处的各阶段指标应理解为不同于原合同第四、五条销售进度的指标，鉴于双方并没有另行约定新的阶段指标，故新委托销售的4楼计算佣金不受合同关于销售进度及扣除佣金条款的约束。
2、佣金计算及溢价计算基础
三固公司认为，合同第六条第一款约定，当三固公司销售达到各阶段指标时，泓倩公司应支付销售总额之4%为三固公司之销售佣金。合同第六条第二款约定，当三固公司销售之金额超过泓倩公司规定之均价时，超价部分之40%为三固公司之超价佣金。故应当依销售总额之4%计算销售佣金，以超价部分之40%计算溢价佣金。
泓倩公司认为，按三固公司的计算方法，实际溢价部分重复进行了计算。故应当以销售基价计算销售佣金。
一审法院认为，合同对销售佣金和超价佣金分别做了约定，销售佣金以销售总额之4%计算，超价部分之40%为超价佣金，三固公司的佣金包含此两类佣金。销售佣金以销售总额之4%计算是合同的约定，按此计算并无不妥。虽然按此计算溢价部分三固公司获得的佣金达到44%，但此计算方式是合同的约定，是双方合意的结果，并非重复计算。泓倩公司以销售基价计算销售佣金的意见，不予采信。
3、中介扣
泓倩公司认为，依据合同第六条第五款约定，泓倩公司中介的客户经双方确认后，泓倩公司与三固公司各取得50%佣金。依三固公司向法院提交的佣金计算表，其中确认了泓倩公司中介部分。该部分50％佣金应当扣除。此50％佣金应当包括销售佣金和超价佣金。
三固公司认为，合同第六条第五款约定，泓倩公司中介的客户经双方确认后，泓倩公司与三固公司各取得50％佣金。如泓倩公司给予其客户折扣，佣金应当按不折不扣之售价计算，三固公司取得50％佣金，折扣部分在三固公司佣金中扣除，如有溢价产生，依溢价分配方式，由双方分配。因此，依据合同约定泓倩公司中介的客户需经双方确认，现泓倩公司不能提供双方确认的证据，实际泓倩公司也未进行中介，故不同意扣除50％佣金。关于三固公司向法院提交的佣金计算表，因系依据（2005）沪二中民二（民）初字第56号一案中泓倩公司的计算表制作，因此误写该项，三固公司并没有确认泓倩公司中介部分。三固公司在变更诉讼请求时已经重新计算佣金，故该份佣金计算表不足为凭。另外，合同约定三固公司获取4％的佣金，必须投入1％的广告费用，三固公司的实际佣金仅为3％，因此50％的佣金应当按1.5%的比例计算。这50％的佣金也仅涉及销售佣金，而不涉及超价佣金。溢价部分，三固公司仍应获得40％的份额，而不是在此40％的超价佣金中再由泓倩公司与三固公司各取得50％。
总共8页
[1] [2] 3
[4] [5] [6] [7] [8] 上一页 下一页