(2009)深福法民三初字第2572号(2)
经审理查明，2004年3月10日，被告出具《委托书》，委托CHAN某某办理被告所有的深圳市福田区天安车公庙XX工业区XX大厦F3.8栋1B房产的出租手续，代为签署租赁合同并收取租金，代理期限自2004年3月10日起至2009年3月10止。代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，被告均予承认。
2007年2月1日，CHAN某某以被告的名义与原告签订《房地产租赁合同》，由原告（乙方）租赁被告（甲方）所有的深圳市福田区天安车公庙XX工业区XX大厦F3.8栋1B－1房地产。租赁面积650平方米，月租74750元。租赁期限自2007年3月1日起至2009年2月28日止。合同第九条约定，甲方收取两个月租金数额的租赁保证金149500元，原合同押金110500元转为此合同押金，不足金额为39000元于2007年3月15日前补足。返还保证金的条件约定，双方保证租用15个月，如一方提早解约，需补足另一方两个月押金，如租用15个月后，需要提早两个月通知，则双方都不必补偿对方。第十九条约定，如乙方拖欠租金达30天或拖欠可能导致出租人各项费用达一个月租金以上的，甲方有权不予退还租赁保证金。第二十一条约定，合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由承租方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。第二十二条约定本合同约定之租赁期间届满，承租方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期限届满之日前2个月向出租方提出续租请求，在同等条件下，承租方对租赁房地产有优先承租权。
2005年2月12日，被告收取原告租赁保证金110500元，合同签订后，原告于2007年3月10日补交租赁保证金39000元，原告支付租赁保证金合计149500元。
2008年10月28日，原告向被告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，函件称原告的新建厂房即将完工，公司决定于2008年11月开始搬迁，现依据合同第九条约定正式通知，原告将于2008年12月28日搬离涉案厂房，并于本月底终止与被告的租赁合同。
2008年12月28日，CHAN某某以被告（乙方）的名义与原告（甲方）签订《合同终止协议》，就甲方租用乙方涉案厂房合同终止事宜达成协议。协议第1条确认，甲方已于2008年12月28日全部搬离该厂房。第3条约定，甲方支付乙方45000元作为该厂房恢复原状及清理费，甲方不再对该厂房进行恢复或清理。该笔费用可直接从押金中扣除。第4条约定，扣除清理费用后所剩押金104500元，乙方应于2009年1月12日前付至甲方预留帐号。第5条约定，甲方在收到乙方交付的该笔款项后，甲方交付厂房钥匙，同时，甲方保证结清相应的水、电、管理费等费用。原告保证结清相应的水、电、管理费。
协议签订后，原告依约付清了2008年12月31日前应由原告承担的全部水、电、管理费费用。
被告提交七张由案外人深圳市宝安区大浪XXX洗衣部出具的发票，内容为“涉案厂房2007年2月多次油污清洁费”，金额为6万元。
以上事实有房地产租赁合同、关于终止房屋租赁合同的函、合同终止协议、“房租、水、电、物业管理费清缴单据”、油污清洁费发票及庭审笔录等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及《合同终止协议》，为当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的义务。原告按合同的约定提前2个月通知被告终止合同、交还了涉案厂房并付清了应由其承担的全部水、电、管理费费用，被告未按合同的约定返还扣除清理费用后的剩余租赁保证金，构成违约，应承担违约责任。原告以被告未按协议的约定返还剩余租赁保证金为由，要求被告支付涉案厂房装修残值及返还全部租赁保证金，无合同及法律依据，本院不予支持。本院支持原告要求被告返还扣除清理费用后的剩余租赁保证金104500元的请求。《合同终止协议》约定支付该笔款项的时间为2009年1月12日，被告未在约定时间付款。因此，自次日起应按中国人民银行同期贷款利率计算该笔款项的延期付款利息。被告抗辩称，CHAN某某无终止合同的权限，因此，其与原告签订的《合同终止协议》为无权代理行为，该行为的后果应由CHAN某某承担，对被告无约束力。本院认为，依照原、被告签订的《房地产租赁合同》第九条赋予了原告单方解除合同的权利。自合同签订之日起至原告向被告发出《关于终止房屋租赁合同的函》之日止，原告的租赁时间已超过15个月，原告单方解除合同并要求被告返还租赁保证金的条件已成就，原告有权要求解除合同。因此，作为被告代理人的CHAN某某依据《房地产租赁合同》而与原告签订的《合同终止协议》不应视为其超越代理权的行为，该行为合法有效，被告应按该协议的约定履行义务。因此，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。原告依合同的约定行使合同解除权，并由《合同终止协议》确认其已于2008年12月28日全部搬离该厂房。因此，被告反诉请求原告支付2009年1月1日起至5月1日止的租金及房屋使用费，无事实及法
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