(2010)深中法民五终字第1713号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第1713号
上诉人（原审原告）深圳市XX房地产营销策划有限公司。
被上诉人（原审被告）林某。
上诉人深圳市XX房地产营销策划有限公司因居间合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第574号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
原审法院审理查明，2009年12月28日，深圳市XX房地产营销策划有限公司作为经纪方、林某作为买方、案外人代某作为卖方签订了一份《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市宝安区XX街道XX开发区XX花园B栋一单元10层XX房，建筑面积76.04平方米，转让成交价人民币836000元；买方在签署本合同5日内交定金人民币2万元，人民币816000元为第二部分楼款，买方银行按揭付款；基于经纪方已提供之服务，买方须向经纪方支付人民币22570元作为佣金，该笔佣金于签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》前付清；卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时给予经纪方人民币25080元作为违约金。2009年1月2日，林某和代某签订一份《补充协议》，称双方合同约定的定金日期已达，而买方因银行放假支票不能提取现金，双方同意将给付定金期限改为8天，2010年1月5日前未支付则视为违约。2010年1月4日，代某出具收条，称预计于2010年1月4日收取林某定金2万元，因林某的资金问题，宽限至2010年1月7日，现林某付押金人民币5000元给代某，作为宽限押金，如过期则视为违约。上述事实，有深圳市XX房地产营销策划有限公司的陈述和提交的《房地产买卖合同》、房地产证、补充协议、收条在卷证实，并经庭审审查，原审法院予以确认。
深圳市XX房地产营销策划有限公司请求原审法院判令：1、林某支付违约金25080元；2、由林某承担全部的诉讼费用。
原审法院认为，深圳市XX房地产营销策划有限公司与林某和代某之间签署的《房地产买卖合同》系房屋居间合同与房地产买卖合同的混同，深圳市XX房地产营销策划有限公司与林某之间系居间合同关系，深圳市XX房地产营销策划有限公司作为居间人，其居间活动的目的是促成林某和代某之间成立正式的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条"居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用"的规定，深圳市XX房地产营销策划有限公司只有促成买卖双方签订正式的买卖合同后，才有权向委托人请求支付报酬，而合同"卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时给予经纪方人民币25080元作为违约金"的规定，其实质内容是深圳市XX房地产营销策划有限公司通过约定违约赔偿的形式，在交易不成功的情况下要求委托人支付居间报酬，违反了法律规定；且该违约金的约定超过了合同约定的佣金数额，明显违反了公平原则，故深圳市XX房地产营销策划有限公司的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。至于深圳市XX房地产营销策划有限公司从事居间活动支出的必要费用，深圳市XX房地产营销策划有限公司没有提出诉讼请求，也没有提供证据证明，原审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百三十条之规定，判决：驳回深圳市XX房地产营销策划有限公司深圳市XX房地产营销策划有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币214元，由深圳市XX房地产营销策划有限公司负担。
深圳市XX房地产营销策划有限公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判由被上诉人支付上诉人违约金25080元；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误地将"交易不成功"认定为"合同不成立"。一审法院认为："上诉人与被上诉人以及第三人之间签订的《房地产买卖合同》为房屋居间合同与买卖合同的混同，上诉人与被上诉人之间系居间合同关系，被上诉人与第三人之间系房屋买卖合同关系。上诉人没有促成房屋买卖合同的成立，故无权请求报酬或要求被上诉人承担违约责任。"实际上，上诉人与被上诉人、第三人三方签订的《房地产买卖合同》即成立并生效的房屋买卖合同，该合同对标的具体情况、交易价格、付款方式、房屋过户手续的办理及违约责任等都有明确的约定，符合房地产买卖合同的必备条款，是完全合法有效的房地产买卖合同，该合同一经签订即成立并生效。《房地产买卖合同》的签订即为上诉人促成了房屋买卖合同的成立。二、一审法院增设了上诉人法定以外的义务，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同中居间人的义务为：向委托人报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务；居间人促成合同成立即可要求支付报酬。法律没有规定居间人必须促成或协助合同履行的义务，合同是否履行居间人无法保证，也无此义务。本房地产买卖合同中，上诉人将第三人交易的房屋提供给被上诉人，并由三方签订了正式的合同。现因被上诉人毁约导致合同无法履行，但并不表示上诉人合同没有成立。至于被上诉人是否与第三人签订了《深圳市房地产买卖合同(现售)》不是合同成立的标准，签订现售合同只是履行本《房地产买卖合同》的具体步骤。一审法院实际上增设了上诉人法定以外的义务。被上诉人单方面毁约导致房屋交易不成功，是其违约造成的，并不是《房地产买卖合同》未成立，也不是合同无效。故上诉人有权要求被上诉人承担法律责任。三、合同中关于违约金的约定并不违反法律的规定，也不违反公平原则。《房地产买卖合同》第11条的约定：买方须向经纪方支付22570元作为佣金，该佣金的支付时间为签订房地产买卖现售合同前付清。根据此条约定上诉人有权要求被上诉人支付佣金，实际上上诉人也具备主张佣金的法定条件。因为被上诉人的违约，上诉人要求其支付违约金也不违反法律的规定。该违约金高于佣金2510元(约11％)，该部分违约金作为上诉人的损失没有"明显违反了公平原则"。另外，法律未规定违约金不能高于佣金。综上所述，上诉人"报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务"，并促成被上诉人与第三人签订了《房地产买卖合同》，履行了居间人的全部义务。被上诉人单方违约，违背了诚信履行合同的基本原则，应承担相应的法律责任。
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