(2011)深中法民五终字第19号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第19号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹某。
原审第三人：深圳市XX房地产投资顾问有限公司。
上诉人刘某因与被上诉人詹某及第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月20日，刘某（卖方）与詹某（买方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定，买卖双方购入及出售位于深圳市福田区XX大厦塔楼XX层单位，房产转让成交价24241392元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金100万元，本条所约定的定金交由买卖双方指定的第三方监管；第二部分楼款23241392元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起30日内付清首期房款628万元（不含已付定金），买方应于首期购房款交付之日起3日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，卖方的房产产权状况为：没有设定抵押，卖方对物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后3日内将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金中预留25万元作为该物业之交房保证金。该合同第七条约定，买方支付契税、产权登记费及贴花、印花税、交易手续费、过户、按揭服务费、查证费、评估费，但该条列明的其他税费未约定由谁负担。合同第十二条约定，该物业是以现状售予卖方，而买方曾被邀检查或已检查或以授权代表代为检查该物业，买方不得借此拒绝交易。合同第十四条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第二十条备注约定，买卖双方同意所指定的第三方为XX房地产公司；买卖双方同意定金由第三方托管，三日内待卖方将房地产证原件交由第三方后，买方同意定金由第三方转付给卖方；若卖方未在规定期限内将房产证原件寄到规定地点，定金应三日之内无息退还于买方。
合同签订当日，詹某通过银行转账的方式向刘某支付定金70万元。刘某出具2份业主收据及托管单，分别载明"兹收到买方通过居间方转交的购买深圳市福田区XX大厦04层物业定金50万元，本人同意将该定金交由居间方保管"和"兹收到买方通过居间方转交的购买深圳市福田区XX大厦04层物业定金20万元，本人同意将该定金交由居间方保管"。
2010年1月21日，XX房地产公司出具一份收据称，收到刘某交来由我公司托管的涉案房产的房产证原件一份，收件人赵某，该份收据加盖有第三人公章。
此后，詹某通过韵达快运向第三人的刘某政邮寄了一份函件，该函件称：本人詹某与刘某在2010年1月20日签订了购买福田区XX大厦塔楼4楼的买卖合同，要求按成交价办理过户登记手续，请在三日之内给予明确答复，落款日期为2010年1月22日。但詹某未提交证据证明第三人或刘全政收到该函件的证据，刘某当庭也否认收到了该份函件。
原审法院另查明，2010年1月23日，刘某通过邮政特快专递方式向詹某发出一份履约催告函称：詹某欲购买涉案房产，于2010年1月20日与本人刘某签署《房地产买卖合同》，根据合同约定"买方在签署本合同时向卖方支付定金100万元"，但阁下仅支付了70万元，后经本人多次通知，阁下仍未按照合同约定履行义务。现本人特出此函，请阁下于2010年1月26日前联系本人支付剩余定金30万元。否则视阁下单方面违约，因此引致的法律后果由阁下自行承担。特快专递业务详情单显示"收件人拒收"。
原审法院再查，涉案房产于2009年10月13日登记在刘某名下，2010年3月25日，刘某将涉案房产转让给案外人郭秋裕。
以上事实有《房地产买卖合同》、房地产证、转账凭条、函件、快递单、产权资料电脑查询结果表、业主收据及托管单、房产证原件收据、履约催告函、速递业务详情单及一审庭审笔录为证。
詹某在原审中的诉讼请求为：刘某返还定金70万元并承担本案诉讼费用。刘某在原审中的反诉请求为：判令刘某立即向詹某支付相等于房屋转让成交价20％的违约金4848278.4元并承担反诉的一切费用。
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