(2011)深中法民五终字第162号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第162号
上诉人（原审被告）：沈某某。
被上诉人（原审原告）：张某某。
被上诉人（原审原告）：陈某某。
上诉人沈某某因与被上诉人张某某、陈某某房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第668号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区XX小区XX栋XX号的房产，建筑面积65平方米，登记价人民币22328元，系沈某某于2010年5月13日购买所得，该房的所有权于2010年5月17日登记至沈某某名下。2010年5月30日，张某某、陈某某（买方）与沈某某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购入上述房产，转让成交价为人民币95万元；买方在签署合同时向卖方支付定金人民币5万元，该定金交由买卖双方所指定的第三方监管；人民币90万元为第二部分楼款，其中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用由买方自理，否则视为买方违约；买方应在签署合同之日起30日（含当日）内付清首期款19万元（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额；前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于首期款交付之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；签订合同时，涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管保证金的第三方处；买卖双方同意在首期房款中预留人民币3000元托管在双方指定的第三方处，作为涉案房产的交房保证金；买卖双方如未按照合同约定的期限履行义务，有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过7日，可解除合同并选择要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金责任；卖方净收人民币95万元，不承担其他任何费用；由于政府出台新政导致此次交易无法进行，买方应于7日内到场配合解除合同，新生的违约责任与卖方无关；公证后3天内付定金给卖方；在买方没有任何贷款和信用不良记录的情况下，经纪方承诺买方贷款可贷到人民币75万元，若贷不到，由经纪方承担责任并配合找银行贷到款。当日，张某某、陈某某向沈某某支付涉案房产的购房定金人民币5万元，沈某某向张某某、陈某某出具了收款收据；双方另行签订《房地产证登记价格确认书》，确认在签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》时，以人民币22328元的价格进行登记。2010年6月2日，张某某、陈某某（甲方）、沈某某（乙方）及深圳XX担保有限公司（丙方）签订《二手楼按揭贷款担保委托合同》，约定甲方向乙方购买涉案房产，乙方已将该房产作为在XX银行的贷款抵押物，贷款金额为人民币66万元；甲方自愿向XX银行申请按揭贷款，并以所获得的贷款偿还乙方的原按揭贷款，乙方清偿原按揭贷款后，解除原抵押登记，将涉案房产过户给甲方，甲方以该房产为按揭银行设定抵押；甲方已向按揭银行申请按揭贷款人民币71万元，按揭银行已出具按揭贷款承诺书；根据按揭银行提出的条件，甲方应当在办妥交易房产以按揭银行为抵押权人的抵押登记手续之前向按揭银行提供担保，为此，甲方向丙方提出申请，委托丙方为其向按揭银行提供担保；丙方同意以连带保证的方式，为甲方向按揭银行提供担保，担保期限从银行贷款发放之日起计算不超过3个月；丙方同意的担保条件：（1）甲乙各方已向丙方提交所需资料，并保证资料真实完整；（2）甲方已与按揭银行签订借款合同；（3）甲乙各方已向丙方提交办理该合同约定事项的公证委托书；（4）原按揭银行已同意乙方提前还款；（5）甲方或乙方已经按照该合同约定向丙方支付担保费、手续费等费用；（6）丙方要求的其他条件；甲方同意负担担保费人民币4020元；为确保甲方取得的贷款用于偿还乙方原按揭贷款，经三方一致同意，甲方必须授权按揭银行将贷款直接划至丙方指定的账户，并由丙方指定人员代乙方向原按揭银行办理提前还款手续，以解除交易房产的抵押登记，甲方不得以任何理由要求自行领取贷款；丙方代乙方偿还原按揭贷款后，应及时办理注销、过户到甲方名下转移登记手续，并领取和保管甲方、乙方的房地产证；如约定的担保条件未成就，丙方有权解除合同，等其他内容。同日，沈某某向案外人深圳XX担保有限公司、刘海珺、刘明超、向晋华、陈飞出具《委托书》，就涉案房产委托上述公司及人员到银行申请按揭贷款（赎楼贷款）、签署借款申请书及贷款合同等办理按揭贷款所需的一切法律文件、到担保公司全权办理赎楼贷款担保及借款的相关手续、签署房款资金监管协议、办理提前还清涉案房产按揭贷款的赎楼手续、办理涉案房产注销抵押登记手续及领取、保管《房地产证》等事宜。深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2010年6月28日，张某某、陈某某与沈某某与XX银行股份有限公司深圳景田支行（以下简称交行景田支行）签订《房产交易资金委托监管协议》，约定张某某、陈某某与沈某某共同委托交行景田支行监管房产交易结算资金人民币14万元。陈飞代表沈某某在该协议上签字。张某某已于当日将人民币14万元转至监管账户。深圳XX担保有限公司向交行景田支行发出《账户确认书》，要求交行景田支行将向张某某、陈某某发放的用于赎楼的贷款资金人民币71万元支付至深圳XX担保有限公司在交行的账户内。2010年7月9日，交行景田支行对张某某、陈某某的贷款申请进行了审批，同意贷款人民币71万元。同日，张某某、陈某某与交行景田支行签订《个人借款合同》，约定张某某、陈某某授权交行景田支行将贷款人民币71万元从放款账户转账至深圳XX担保有限公司在交行的账户中。交行景田支行的工作人员在该合同上签字，但银行尚未盖章。2010年7月15日，交行景田支行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，向张某某、陈某某、沈某某承诺，在张某某、陈某某与交行景田支行签署了借款合同和抵押合同，并由交行景田支行认可的保证人对该笔贷款提供了连带责任保证，且张某某、陈某某已按交行景田支行要求提交了其他必要资料及办妥了其他必要的手续，经交行景田支行审查无误后，在交行景田支行贷款规模足额的前提下，给予张某某、陈某某按揭贷款人民币71万元；此承诺书有效期三个月，如在发放贷款时，抵押物市场价格变化幅度超过10％，交行景田支行有权调整贷款金额。2010年7月29日，张某某、陈某某与沈某某及交行景田支行签订《房产交易资金委托监管协议》，约定张某某、陈某某与沈某某共同委托交行景田支行监管资金人民币5万元。陈飞代表沈某某在该协议上签字。张某某已于当日将人民币5万元转至监管账户。沈某某自认，张某某、陈某某交纳的人民币5万元定金，其已收走人民币47000元，另有人民币3000元作为交房押金放在中介公司。一审诉讼中，原审法院于2010年10月19日依张某某、陈某某申请向深圳XX担保有限公司调查涉案房产未能进行赎楼的原因、担保公司是否已经将原因通知张某某、陈某某与沈某某等情况。深圳XX担保有限公司函复原审法院称，张某某、陈某某与沈某某双方签订房产买卖合同后，办理了交易房产的委托公证、资金监管、银行按揭贷款申请等手续；向担保公司提供了办理二手楼按揭贷款担保委托的相关文件；2010年7月21日，担保公司员工联系沈某某房产抵押贷款银行（交行海连支行），经办客户经理称该行不同意为沈某某在该行的抵押房产办理赎楼，经多次沟通后，该行均告知不予办理沈某某房产的赎楼手续；担保公司员工已经将上述情况电话通知买卖双方，并建议买卖双方与交行海连支行协商解决；担保公司将上述情况通知张某某、陈某某按揭银行，该行据此未发放张某某、陈某某申请的按揭贷款，担保公司于2010年8月6日已将该笔业务做退单处理。深圳XX担保有限公司另向原审法院提供了张某某、陈某某与沈某某办理赎楼、贷款担保的相关文件及业务退单说明书。张某某、陈某某对上述复函及文件无异议。沈某某对复函及退单说明书的真实性不予确认，并称张某某、陈某某与担保公司之间存在串通嫌疑。一审诉讼中，沈某某称，其进行赎楼没有任何障碍，是因为张某某、陈某某拒绝支付手续费给担保公司才导致赎楼无法进行，现沈某某不愿继续履行合同。对此，张某某、陈某某表示，在其致电担保公司要求交纳费用时，担保公司告知张某某、陈某某沈某某撤销了担保委托。以上事实，有《房地产买卖合同》、《地址确认书》、《楼宇按揭贷款承诺书》、《房产交易资金委托监管协议》、《房地产证》、《委托书》及《公证书》、《二手楼按揭贷款担保委托合同》、银行审批意见书、《账户确认书》、银行进账单、《个人借款合同》、《房地产证登记价格确认书》、收款收据、《情况说明函》、业务退单说明书、当事人陈述及一审庭审笔录等在卷为证，足以认定。
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