(2011)深中法民一终字第190号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民一终字第190号
上诉人（原审原告）陈某某，女。
委托代理人高某，北京市××（深圳）律师事务所律师。
委托代理人蔡某某，女。
被上诉人（原审被告）深圳市××百货有限公司。
法定代表人宋某。
委托代理人郭某某，该公司员工。
被上诉人（原审被告）朱某某，男。
委托代理人李某，广东××律师事务所律师。
委托代理人李某，广东××律师事务所实习律师。
上诉人陈某某为与被上诉人深圳市××百货有限公司、朱某某因相邻权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2010)深南法民一初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年8月2日，被告××百货的母公司即×××连锁商业（集团）有限公司与××（深圳）木业有限公司签订《房屋租赁合同书》，承租深圳市南山区创业路的×××裙楼第一至第三层，租赁期自2004年9月1日至2017年8月31日止。2005年1月14日，深圳市公安局消防局向被告××百货出具深公消验[2005]第BA00××号《建筑工程消防验收意见书》，认定被告××百货的商场室内装修工程消防验收合格，并于2005年2月8日出具《消防安全检查意见书》，同意被告××百货在深圳市南山区创业路的×××裙楼第一至第三层的商场开业。2007年1月17日，被告朱某某与被告××百货签订《××百货租赁合同》，承租被告××百货门店内的租赁店铺即原告A019号商铺西面的相邻店铺，共计140平方米。被告朱某某并于2010年4月12日与被告××百货签订《××百货专柜租赁合同》。原告于2004年9月12日购买了深圳市南山区创业路与南光路交汇处×××华庭1-5栋裙楼A019号商铺，并于2006年1月18日办理房地产权证。原告另陈述，其诉讼请求中主张的赔偿金额是根据被告××百货出租违法搭建商铺所得的利益，结合租金、面积自己估算得出。
本院对涉案商铺进行了现场勘查：被告朱某某承租的商铺位于原告所有的A019号商铺的西面，并位于被告××百货商场大门中庭位置，两个商铺不能相互通行；被告××百货经营的商场与原告所有的A019号商铺的北面之间有一墙面进行隔开，双方不能相互通行。
原告陈述，原告所有的A019号商铺的西面在规划建设设计中原本是防火卷帘门，是商场的大门口，可直接面对客户人群；北面则是玻璃门，是商场内部的人行通道，也可直接接触消费者。现被告××百货改变原规划建设设计，违法搭建商铺（即被告朱某某承租的商铺等）以供出租，该商铺已挡住了原告商铺西面的门店；同样，原告商铺的北面亦被被告××百货违法改造成无法通行的墙面，并被用作经营柜面，两被告的违法行为，导致原告商铺的西面、北面均无法与消费者直接接触，影响了商铺的经营，侵害了原告的合法权益，既占用了建筑的消防通道也占用了公共用地，原告并提交A019号商铺的房地产买卖合同（预售）、门窗明细表、照片、1-5号楼平面图等证据予以证明。两被告对上述证据的真实性均予以确认，但被告××百货抗辩称买卖合同附表中的公用面积公摊都是商场来分摊的，并不是原告来分摊；门窗明细表显示的是初始的现状，但商场经过二次装修后的消防等设备是有改动的，在装修后消防部门已出具消防验收合格证明；并且，被告××百货的租赁合同是2004年就已签订，原告铺面的门是朝南，其也正常出租、经营，被告的出租、承租、经营行为并未给原告的经营、通行造成损害；被告××百货经营的商场必须与其他商铺进行分隔，否则商场内的安全无法保障，被告装修、经营铺面的行为都是合法的；被告朱某某称其抗辩意见与被告××百货一致，被告朱某某的装修也仅是对承租的商铺内部摆设进行装修，承租的时候商铺就已经用有机玻璃隔离成独立的空间，A019号商铺的西面并不是通行的门，而是一面墙，该商铺的门是朝南的，而被告朱某某租赁的商铺是在里面，并没有妨碍原告的通行、经营，并且根据相关法律，住宅、商场、商铺的公摊面积是有区别的，因此原告商铺的公摊面积不包括被告朱某某所租赁部分的面积。原告对两被告的上述抗辩意见不予认可，认为被告××百货的母公司承租的范围包括了公共部分，并不是所有的业主都同意此租赁行为，被告××百货利用公共部分进行装修，并违法搭建商铺以获得违法利益；被告××百货改变建筑的建设规划用途应经过政府建设部门以及全体业主的同意，其商场的消防验收合格并不代表其违法搭建、占用公共用地的行为就是合法的；而被告朱某某是违法搭建的商铺的实际使用人和获得利益者，是原告合法权益的直接侵权人；两被告侵犯了原告的建筑物区分所有权，也侵害了原告的相邻通行权。
以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、房地产权信息、门窗明细表、建筑图纸、照片，被告提交的租赁合同、消防验收合格意见书，本院现场勘查笔录、照片以及当事人陈述等证据予以证明。
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