(2010)深中法民五终字第985号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第985号
上诉人（原审被告）戴XX。
上诉人（原审被告）黄XX。
被上诉人（原审原告）甄XX。
被上诉人（原审原告）李XX。
原审第三人深圳市XX地产投资顾问有限公司。
上诉人戴XX、黄XX因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院(2009)深X法房初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
两被上诉人起诉请求判令：1、解除上诉人、被上诉人双方签订的《房地产买卖合同》；2、两上诉人向两被上诉人返还200000元定金；3、本案诉讼费及保全费由两上诉人承担。
原审法院经审理查明：1、2009年3月15日，在原审第三人工作人员的安排下，上诉人、被上诉人双方就争议房产签订了《房地产买卖合同》，两被上诉人签署了地址确认书（买方），两被上诉人向两上诉人交付了200000元人民币定金，该定金托管在原审第三人处。2009年4月8日，在原审第三人工作人员的安排下，两被上诉人签署了旨在修改该份合同部分内容的《补充协议》，但两上诉人未签署。2009年4月11日，原审第三人通过其法定代表人的银行帐号向两上诉人支付了定金180000元。2009年4月16日，两上诉人委托原审第三人向两被上诉人发出将于4月18日取走放在原审第三人处的房产证原件的通知，原审第三人按地址确认书的地址将该通知函于4月17日通过EMS邮件发送给两被上诉人。2009年6月3日，两上诉人将争议房产过户给了案外人蒋某。2、在《房地产买卖合同》第三条第2款（买方用银行按揭方式支付第二部分楼款）中有约定如下：买方应于签约之日起25日内付清首期房款，首期房款数额为全款减去定金和银行承诺的贷款金额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应配合买方申请贷款（第1B项）；买卖双方应在银行出具贷款承诺书和卖方完成赎楼手续后再签订正式的《深圳市二手房买卖合同》和办理过户（第1C项）；买卖双方应与资金监管机构签署资金监管协议，买方将首期款存入监管帐户（第2项）。3、在《补充协议》中，被上诉人陈述，因买方资金周转困难，欲将首期款打入银行监管的时间更改为2009年5月10之前，监管银行欲改为交由原审第三人指定。
一审另查明，应两被上诉人的申请和案外人李XX提供的担保，原审法院在本案诉讼中采取财产保全措施，冻结了原审第三人深圳市XX地产投资顾问有限公司名下的银行存款200000元，查封了李XX名下的房产一套。
原审法院认为：一、关于本案合同的性质及履行情况。本案上诉人、被上诉人双方签署的《房地产买卖合同》并非用于国土局过户及备案的正式二手房买卖合同，而是上诉人、被上诉人双方在交易条件并不成熟的情况下，为固定双方交易意愿，促进交易条件成就（买方准备好首期款并取得银行的贷款承诺、卖方将房产证从抵押银行赎回、双方约定资金监管银行等），最终实现签订正式买卖合同，实现房产真实交易目的而在房产中介的撮合下签订的一个预约合同，如果交易双方最终签订了正式买卖合同，本预约合同可以作为正式买卖合同的补充。虽然本预约合同对交易房产和总价进行了约定，但对履行步骤的约定有诸多不明之处，如首期款的具体数额、监管银行如何选定等，考虑到房产交易往往涉及金额较大而普通人对房产交易又缺乏经验、交易过程中往往还需要银行等第三方配合的因素，在预约合同约定并不充分的情况下，应由买卖双方进一步协商解决，而不宜由法院根据目前市场上并不成熟的交易惯例来自由心证认定和严格区分合同双方的先后履行责任。本案上诉人、被上诉人双方均未举出充分的证据证明自己是合理善意地积极履行而对方是不合理恶意地消极履行，本预约合同履行未果的根本原因是双方最初的缔约有缺陷而双方事后又不能达成一致的补充意见，并不可归责于单独一方。二、关于本案合同解除的问题。因为在本案诉讼发生之前双方并无就合同的解除达成一致意见，在合同对单方解除权行使条件约定不明的情况下，两上诉人取走放在原审第三人处的房产证原件的通知即使于2009年4月17日送达到两被上诉人也并不当然具有解除合同的效力。因为本案庭审辩论结束时，争议房产已被两上诉人卖于他人，本案合同已实际不能履行，对两被上诉人行使法定单方解除权的诉请，原审法院予以支持。三、关于本案合同解除后的法律后果。合同解除后原则上是应恢复原状，即两上诉人所收的定金应全额返还给两被上诉人，但合同双方在履约过程中有过错的，也应各自承担相应的责任。在合同约定的履行期限内，两上诉人已履行完赎楼义务，而两被上诉人并未履行完资金筹集义务（有两被上诉人单方签署的《补充协议》证明），两被上诉人在合同履行中的过错相对明显，应承担一定的违约赔偿责任，所以在返还定金的数额上应给予适当扣减。考虑到两上诉人并未证明自己在本案交易中有实际损失，对定金的扣减数额原审法院酌定为9000元。根据一审查明的事实，200000元定金中现180000元在两上诉人处，20000元在原审第三人处，为方便履行，两上诉人应将171000元定金（180000元-9000元）直接返还两被上诉人，原审第三人应将20000元定金直接返还两被上诉人，两上诉人对原审第三人负担的返还定金的债务承担补充清偿责任。
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