(2010)深中法民五终字第985号 (2)
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除被上诉人甄XX、李XX与上诉人戴XX、黄XX签订的《房地产买卖合同》；二、上诉人戴XX、黄XX应于本判决生效之日起十日内向被上诉人甄XX、李XX返还定金人民币171000元；三、原审第三人深圳市XX地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人甄XX、李XX返还定金人民20000元，上诉人戴XX、黄XX对原审第三人深圳市XX地产投资顾问有限公司被本判决确定的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回被上诉人甄XX、李XX的其他诉讼请求。如果上诉人和原审第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用5820元（受理费4300元+保全费1520元）由两上诉人负担5558元，两被上诉人负担262元。诉讼费用两被上诉人已预交，原审法院不予以退回，两上诉人应于本判决生效之日起十日内迳付两被上诉人。
两上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三判项；2、判令上诉人无须向被上诉人返还定金人民币171000元；3、判令原审第三人无须向被上诉人返还定金人民币20000元，上诉人也无须对原审第三人的上述债务承担补充清偿责任；4、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：一、原审判决对于"本案合同的性质及履行情况"的认定("原审法院认为"第一部分)存在严重错误和倾向性。1、原审判决认定上诉人、被上诉人双方签订的《房地产买卖合同》(2009.3.15)是"预约合同"，显属错误。上诉人、被上诉人双方签订的《房地产买卖合同》(2009.3.15)是双方真实意思表示，包含了当事人名称和住所、买卖标的、价款、履行方式、违约责任及解决争议的办法等条款，系"本约"，而非"预约"。该《房地产买卖合同》第十六条也明确约定："买卖双方此后签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》(以下统称'两示范合同')是基于行政机关的要求为办理房地产转移登记而为，双方签订两示范合同的性质属于履行本合同的约定的过户登记义务之一部份。买卖双方签订两示范合同时，对于本合同已有约定的事项，两示范合同约定的内容与本合同不一致的，均以本合同为准；对于本合同未约定的事项，两示范合同的约定视为本合同相应的补充。"第十六条的约定非常明确地定义了上诉人、被上诉人双方签订的《房地产买卖合同》(2009.3.15)是约定双方真正权利义务的正式买卖合同。2、原审判决认定《房地产买卖合同》(2009.3.15)"对履行步骤的约定有诸多不明之处，……在预约合同约定并不充分的情况下，应由买卖双方进一步协商解决，而不宜由法院根据目前市场上并不成熟的交易惯例来自由心证认定和严格区分合同双方的先后履行责任。"上述认定毫无理据，恰恰是原审法院偏袒被上诉人、胡乱行使"自由心证"的体现。深圳二手房买卖发展十余年，在全国地产界居于领先地位，每年二手房成交量数以万计，而XX地产又是房地产中介行业之领先者，该《房地产买卖合同》系XX地产所使用之标准范本，不知道促成多少套二手房的买卖，XX地产对于二手房的买卖有着一整套完整、成熟、切实的流程，原审法院又凭什么认定"市场上的交易惯例并不成熟"呢。即便《房地产买卖合同》(2009.3.15)"对履行步骤的约定有诸多不明之处"，但是，XX地产作为专业中介机构，被上诉人作为不是第一次购买房产的投资客(李XX提供的担保财产就可以证明这一点)，对于原审法院提出的所谓"约定不明之处"，即"首期款的具体数额、监管银行如何选定"的问题，这是有约定成俗、已成行业惯例的处理方法，监管银行随处可找；再根据贷款额度来决定首期款多少，这也是购买方争取更多贷款、更少首期的妥协之道，这明显是为了买方的利益而如此设定。从被上诉人自己起草的《补充协议》中也可以明确看出：第一、是"因买方资金困难"而申请迟付首期款，不存在具体数额不明确的问题；第二、买方明确知道监管银行是XX地产指定的，也不存在不知如何选定监管银行的问题。由此，双方未履行合同的根本原因绝非原审法院所称"缔约有缺陷"，而是原审被上诉人自身原因而导致，原审法院对被上诉人有利的，就"自由心证"，而对上诉人有利的，则就"不宜自由心证"了。
二、被上诉人违反合同约定，应依法承担违约责任。被上诉人作为完全民事行为之主体，自愿、平等地与上诉人签订了《房地产买卖合同》，其行为当然具有法律效力，应遵受该合同条款之约定。其未能如期履行合约义务，支付首期款，上
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