(2010)深中法民五终字第988号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第988号
上诉人（原审原告）钟XX。
被上诉人（原审被告）吴XX。
上诉人钟XX因房屋确权纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2009）深X法民三初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟XX起诉请求判令：1、确认上诉人拥有深圳市XX区XX镇XX村XX号整栋楼房100％份额所有权中的25％份额所有权；2、确认上诉人拥有深圳市XX区XX镇XX村XX号整栋楼房100％份额用益物权中的50％份额用益物权（直至登记在钟X福名下的登记字号为私2－XX【换】的楼房被拆建并由上诉人获得实物房产补偿之日起减为25％份额）；3、判令被上诉人保留上述楼房现状，不得拆除；4、诉讼费用由被上诉人承担。
原审法院经审理查明,被上诉人吴XX系上诉人钟XX的弟媳。上诉人的父亲钟X福(又名钟群X)约在1992年主持修建了XX村两栋房产,1997年1月1日,钟群X将包括涉案房产(深圳市XX区XX镇XX村129号)在内的遗产分配给家庭成员,明确XX村房屋由上诉人带款回来帮建的事实,并将XX村房产的第三层分配给上诉人所有,第四层为上诉人收租,上诉人、被上诉人及其他家庭成员都在分配方案上签字,从此,上诉人就一直占用了该房屋的三、四层。1993年7月9日,经被上诉人吴XX申请,深圳市XX区人民政府给被上诉人吴XX核发了涉案的XX村房产权利证书,登记字号私2-XX,确定所有权人为吴XX,占有份额为全部,地址为XX县XX镇XX村XX号,建筑面积380㎡。2002年12月30日,上诉人钟XX与被上诉人吴XX及钟满X签订《协议书》,对座落在深圳市XX区XX镇XX村XX号房屋及XXX号(原为XX县XX镇XX村XX号)房屋权利进行约定,上诉人、被上诉人明确约定XX村XX号房屋系上诉人出资人民币260000元帮建,第一、二、四层归被上诉人所有,第三层归上诉人所有,第四层归上诉人使用(包括收租),使用期限至上诉人拥有的原钟X福名下的旧房屋撤建止。上诉人、被上诉人及钟满X均在《协议书》上签名,2002年12月31日,深圳市XX区XX镇法律服务所向上诉人、被上诉人及钟满X出具见证以上事实的见证书。
原审法院认为,本案为涉港当事人基于房地产问题形成的民事纠纷。纠纷发生在中国大陆，应适用中华人民共和国法律。上诉人钟XX、被上诉人吴XX及钟满X于2002年12月30日签订的《协议书》，是上诉人、被上诉人对1997年1月1日及其他家庭成员分配钟X福遗产方案中有关涉案房产归属的重新约定,是当事人双方的真实意思表示,但根据房地产的权利性质,房产权属不仅包括地面上建筑的房屋,同时也包括支撑建筑物的土地使用权,涉案房产显然是建设在集体土地上的私人住宅,建设该房屋时,上诉人确实存在出资帮建的事实,但该类房屋非农村集体经济组织成员不能享有产权,亦不能在非集体经济组织成员中自由进行流转,故上诉人、被上诉人签订的《协议书》违反国家法律的强制性规定,应认定为无效民事行为。我国房地产权属采取登记制度,房地产的确权应由有权的行政机关进行确定,故上诉人要求确认涉案房产权属的诉讼请求,原审法院不予支持,但其出资修建涉案房产的份额可另寻法律途径解决。综上所述，原审法院根据《中华人民和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回上诉人钟XX的诉讼请求。一审案件受理费人民币5200元，由上诉人钟XX承担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2009)深X法民三初字第XX号民事判决书，依法重新审理本案，判决上诉人拥有深圳市XX区XX镇XX村XX号(门牌号XX镇XX村XX号)整栋楼房(共四层)100％份额所有权中25％份额所有权(指第三层的所有权)；确认上诉人拥有上述整栋楼房100％份额用益物权中的50％份额用益物权(指第三层和第四层)(直至登记在钟X福名下的登记字号为私XX(换)的楼房被拆建并由上诉人获得实物房产补偿之日起减为25％的份额)；判令被上诉人保留上述楼房现状，不得拆除并承担一审诉讼费。2、上诉费用由被上诉人承担。
上诉事实与理由为：一、一审法院认定"涉案房屋非农村集体经济组织成员不能享有产权，亦不能在非集体经济组织成员中自由进行流转，故上诉人、被上诉人签订的《协议书》违反国家法律强制性规定，应认定为无效民事行为"系认定事实和适用法律错误，也与深圳市大量存在的原籍为非集体经济组织成员对该类房屋享有产权的实际状况不符。1、在符合政策和法规的前提下，涉案该类房屋非集体经济组织成员可以享有产权，深圳市存在大量的原籍在深圳市XX区的香港同胞已经办理该类房产登记的情况。虽然上诉人现为香港人，但一审判决已经查明，上诉人是XX社区原籍村民，且双方对此不持异议。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第七条规定，原籍在深圳市的华侨及港、澳、台同胞，其建设私房用地标准和超标准建房问题，按原村民的规定处理。《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则第十条规定，华侨以及港、澳、台同胞在申报违法私房处理时，其原籍身份由区级以上侨务部门确认。《深圳市XX区处理历史遗留违法私房实施办法》中也有对于原籍在XX区的华侨及港、澳、台同胞，其历史遗留违法私房问题，按原村民的规定处理的更具有操作性的详细具体规定。据此，上诉人认为，根据本案的实际情况以及上述政策，上诉人作为原籍在XX的香港同胞，对该类房屋可以享有产权。在符合法律以及相关政策的前提下，该类房屋亦可在非集体经济组织成员中(包括原籍在深圳市的港、澳、同胞)进行流转。从实际情况来看，与涉案房屋同在XX村的多处房屋，从1992年到2007年期间，大量的原籍在深圳市XX区的香港同胞已经办理了相应的房产登记。因此从政策上、从法律上，上诉人均可作为涉案房屋的共有权人。2、上诉人和被上诉人之间签订的《协议书》，是上诉人与被上诉人对1997年1月1日和其他家庭成员分配遗产方案中有关涉案房产归属的重新约定，是当事人双方真实的意思表示，该《协议书》并不违反国家法律的强制性规定，是有效的民事行为。上诉人认为，上述深圳市的相关规定已经明确，按原村民的规定处理原籍在深圳市XX区的香港同胞历史遗留违法私房问题。既然按原村民规定处理，就视为原村民其对涉案房屋可以享有产权，产权包括部分产权也包括全部产权，取得房屋的来源包括自建、合作建房、转让以及继承等。涉案房屋之所以房产证在被上诉人名下，是被上诉人在登记申报时隐瞒了本案的真实情况所致。在2003年处理私房遗留问题时，原本可以将上诉人作为涉案房屋的部分所有权人进行申报并进行变更登记，但由于被上诉人的原因并没有将上诉人作为部分所有权人进行申报。上诉人认为，根据深圳经济特区具体的规定，涉案房屋上诉人可以享有产权，上诉人的身份按照原村民的身份对待，上诉人和被上诉人签订的《协议书》是双方真实的意思表示，并不违反国家法律的强制性规定，因此该协议是有效的。《中华人民共和国物权法》第十五条也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立起生效，未办理物权的登记的，不影响合同效力。上诉人认为无论依据法律、政策还是从探究当事人真实意思表示的层面来分析，该协议都是合法有效的。一审法院认定该协议无效没有事实和法律依据，是对深圳市原村民历史遗留问题缺乏正确的认识所致，请求二审法院确认该《协议书》有效。
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