(2011)深中法民一终字第262号 (2)
被上诉人XX公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实基本无误，本院予以确认。
另查，上诉人李某某竞得涉案两套房屋后，被上诉人以上诉人未付清物业管理费为由，拒绝为上诉人办理水电等入住手续。双方当事人经诉讼，本院于2009年1月19日作出（2008）深中法民一终字第1675号终审判决，判令被上诉人为上诉人开通水电设施，办理入住手续。2009年3月底，被上诉人为上诉人办理了入住手续。
再查，被上诉人XX公司一审时提交了一系列向上诉人李某某发出的《收费通知单》。其中，有两份分别是2006年7月份和12月份的收费通知单。由于上诉人李某某2007年3月才竞得涉案房屋，故被上诉人提交的上述两份收费通知单显系伪造。
二审时，被上诉人称福田区人民法院拍卖涉案房产时，被上诉人曾向法院申报了物业管理费债权，并提交了欠费的有关证据。本院据此责令被上诉人于2011年3月2日前，向本院提交曾经申报债权的有关材料，并告知被上诉人逾期不提交的，应承担相应的法律后果。但被上诉人至今未按本院要求提交有关材料。
本院认为：上诉人李某某通过拍卖程序竞得涉案两套房产，拍卖公告及成交确认书均注明所欠物业管理费用由买受人承担。由此，若该两套房屋的原业主拖欠物业管理费，上诉人应当承担。本案争议问题之一，涉案房屋原业主是否拖欠被上诉人XX公司物业管理费，拖欠物业管理费的金额是多少。由于此项问题涉及上诉人为原债务人承担债务，上诉人并不掌握任何有关债权债务的材料，故被上诉人应对此项争议事实承担举证责任。综合本案情况及证据，本院认为被上诉人主张涉案房屋原业主拖欠物业管理费，证据不足，理由是：一、被上诉人一审时提交了涉案房屋原业主欠费统计单。但该统计单系被上诉人自行制作，原业主未予确认，上诉人对其真实性也不予认可，故该份材料实质上是被上诉人的单方陈述，证明力弱。而且，被上诉人主张原业主2005年1月份即欠费，至2007年3月上诉人竞得涉案房屋，在长达两年多的时间内，竟无证据材料显示被上诉人曾向原业主主张权利，与常理不符。二、被上诉人称福田区人民法院拍卖涉案房产时，其曾向法院申报物业管理费债权，并提交了欠费依据。若果真如此，即可作为原业主欠交物业管理费的有力佐证。但是，在本院指定的期限内，被上诉人拒不提交曾经申报债权的有关材料，故被上诉人应承担相应的不利法律后果。三、被上诉人一审时提交两份向上诉人李某某发出的收费通知单，欠费时间竟在拍卖之前的2006年7月和12月，明显系伪造的证据。被上诉人伪造证据的行为，也使其陈述和提交的欠费统计单的真实性大打折扣。因此，被上诉人提交的材料不足以证实涉案房屋原业主欠交物业管理费，其请求上诉人承担该部分物业管理费用，没有事实依据，本院不予支持。
本案另一争议问题是，上诉人取得涉案房屋所有权后，是否欠缴物业管理费。根据本案查明的事实，上诉人2007年3月竞得涉案两套房屋后，被上诉人即以上诉人未交清之前的物业管理费为由，拒绝为上诉人办理开通水电等入住手续。双方当事人为此发生诉讼，直至本院2009年1月19日作出（2008）深中法民一终字第1675号终审判决，判令被上诉人为上诉人开通水电设施，办理入住手续。2009年3月底，被上诉人才为上诉人办理了入住手续。上诉人取得涉案房屋后，被上诉人拒绝为上诉人开通水电，拒绝为上诉人办理入住手续，导致上诉人无法入住。故可认定，上诉人取得涉案房屋至2009年3月底办理入住手续期间，被上诉人没有为上诉人提供物业管理服务，其请求上诉人支付物业管理费，亦无事实依据，本院不予支持。2009年3月底办理入住手续后，上诉人于2009年5月初将两套房屋分别出卖给案外人。在此期间一个月的物业管理费，应由上诉人负担。原审法院经现场调查核实，被上诉人管理的小区物业管理费用（含本体维修金）为1.9元/平方米/月。上诉人之前所有的X号房产欠交的物业管理费应为208元（109.32平方米×1.9元×1个月）；XX号房产欠交的物业管理费为338元（177.91平方米×1.9元×1个月），两项共计546元。
综上所述，上诉人李某某的上诉理由大部分是成立的，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律有误。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2010)深龙法民三初字第188号民事判决第二项。
二、变更深圳市龙岗区人民法院(2010)深龙法民三初字第188号民事判决第一项为：上诉人李某某于本判决生效之日起十日内支付被上诉人XX公司物业管理费（含本体维修金）人民币546元。
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