(2010)深中法民五终字第2418号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第2418号
上诉人（原审原告）：李某甲。
被上诉人（原审被告）：李某乙。
被上诉人（原审被告）：彼××。
上诉人李某甲因与被上诉人李某乙、彼××房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1036号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市××区××大厦花园C栋12层××号房产系李某乙、彼××共同所有，建筑面积50.2平方米。2007年11月21日，彼××出具书面委托书，内容为委托李某乙全权处理涉案房产的出租、管理、抵押贷款、出卖、收款等手续，代理期限从2007年11月21日至2010年11月20日。2009年12月18日，李某甲与李某乙签订《房地产买卖合同》1份，约定李某乙、彼××将涉案房产出卖给李某甲，价款人民币50万元；定金人民币2万元，其余楼款人民币48万元采取银行按揭方式支付，但是李某甲应于签订本合同之日起10日内支付首期款人民币10万元（不含已经支付的定金），上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方需按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款；买卖双方应于银行出具贷款承诺书之日起3日内签订正式二手房买卖合同并办理过户递件手续；若一方未按照本合同约定的期限履行义务超过10日，另一方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或者适用合同法中的定金罚则处理；如果因银行贷款发生变故的买方有权写第三方名字。该合同首部卖方处表明产权人系李某乙和彼××共有，合同尾部由李某乙签名、彼××未签名。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订当日，李某甲按约向李某乙实际支付定金人民币2万元；当日李某乙也按约将涉案房产的房产证原件交给中介公司至今。一审庭审中双方均确认，上述合同是由第三方广××地产中介公司提供的中介服务，但是该中介公司未实际接收定金，仅至今还保存李某乙交付的涉案房产的房产证原件。因彼××的护照号码变更，2010年1月5日，李某甲与李某乙签订补充协议1份，约定因彼××的护照号码变更需回德国办理证明手续，故将办理涉案物业房产交易手续的时间延后至2010年3月20日。2010年3月18日，李某甲与彼××签订书面补充协议书1份，约定：因彼××的护照资料与国土局所登记的资料不符，需回德国办理证明手续，双方协商如下，彼××需于2010年5月15日前办理完毕证明手续，并到国土局办理相关变更和过户手续，如到2010年5月15日止未能完成过户手续，不管出于任何原因，都视为卖方违约；如因国家出台政策或银行贷款不能达到人民币45万元整和银行贷款利率超过7折优惠（以上几项条件需全部满足），导致该物业无法顺利过户到李某甲名下，也视为卖方违约，本合同违约责任约定如下，卖方需承担本合同的所有违约责任，除此之外并赔偿买方人民币10万元，所有违约责任的赔偿必须于2010年6月15日完成，如有拖延，卖方需每天支付给买方赔偿总额的千分之三作为滞纳金。该份书面协议书没有李某乙签名。此后，彼××回德国办理护照号码变更证明手续。2010年4月27日，德国杜塞多夫地方法院出具公证书，内容为彼××的护照号C6Z1××M2，他原来的护照5140××291已经于2006年2月19日到期。之后李某甲与李某乙、彼××发生纠纷，李某甲于2010年6月24日诉至原审法院。一审庭审中李某乙称，其知道彼××与李某甲因彼××护照号码变更事宜而约定将交易时间延后至2010年3月20日以后，但是彼××于2010年3月18日签订的书面补充协议书，李某乙对其中的违约责任条款不知情，事后彼××未告知李某乙，李某乙对此违约条款不认可。一审庭审中李某乙、彼××表示如李某甲同意，仍同意出卖该房产。以上事实，有房产证、房产买卖合同、补充协议书、德国法院出具的公证书，以及当事人的一审庭审陈述等在卷佐证。
李某甲在原审中的诉讼请求为：1、李某乙返还定金人民币2万元；2、彼××支付违约金人民币10万元；3、彼××承担违约责任滞纳金2700元（暂计至立案日为10万元×0.003×9天＝2700元）。
原审法院认为，涉案二手房买卖合同虽经地产中介公司从中提供中介服务，但因中介公司未实际收取定金也未收取其他费用，双方签订的房产买卖合同亦未经中介公司签章，且综合案情考虑即使不追加中介公司也不影响本案的实体处理，故原审法院不再追加中介公司作为第三人参加本案诉讼。李某乙经彼××授权后，李某乙与李某甲于2009年12月18日签订的房地产买卖合同，是李某甲与李某乙、彼××的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彼××因目前使用的护照号码与国土局备案的旧护照号码不符，需回德国办理证明手续，因此导致双方交易的时间一再延后，李某乙、彼××的迟延履行行为致使李某甲不能实现合同目的，应承担导致合同解除的违约责任。彼××于2010年3月18日与李某甲签订的书面补充协议书，彼××事前未获得李某乙的合法授权，事后李某乙又不认可，故该协议中关于违约责任的条款应属无效。李某甲要求李某乙、彼××承担转让总额20％的违约金，该数额过高，且李某甲未提供充分证据证明其因本案交易失败导致的实际损失，故原审法院根据公平原则，参照合同法中定金罚则的规定，酌定李某乙、彼××应负责将收取的定金人民币2万元予以退回李某甲，同时赔偿李某甲1倍定金数额的损失即人民币2万元。李某甲超出部分的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、李某乙、彼××应连带负责于本判决生效之日起十日内向李某甲退回定金人民币2万元；二、李某乙、彼××应连带负责于本判决生效之日起十日内向李某甲赔偿1倍定金数额的损失即人民币2万元；三、驳回李某甲的其他诉讼请求。如果李某乙、彼××未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。本案受理费人民币2754元，减半收取人民币1377元，由李某甲负担人民币928元，李某乙、彼××共同负担人民币449元。
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