(2010)深中法民五终字第1447号 (2)
（八）XX分公司依租赁合同的约定，向林某某收取了租赁保证金172700元。
（九）从2009年6月至庭审之日，林某某未向XX分公司、XX公司缴纳租金，亦未退还租赁房产。
（十）诉讼期间，林某某向原审法院提出评估申请，要求对涉案房屋装修现状残值进行评估。原审法院依法委托深圳市XX造价咨询有限公司进行评估之后，因林某某拒交评估费用，评估未能进行。
XX公司、XX分公司于2009年12月21日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除XX分公司与林某某的租赁关系；2、林某某迁离并交回租赁房地产；3、林某某向XX公司、XX分公司支付2009年6、7月的租金共172700元；4、林某某双倍向XX公司、XX分公司支付自2009年8月1日起至其迁离并交回租赁房地产之日止的房屋租金（暂计至2009年12月为863500元）；5、林某某承担诉讼费。
林某某提起反诉请求：1、确认林某某与XX公司、XX分公司自2002年1月6日起至2009年7月31日止所履行的房屋租赁合同均无效；2、XX公司、XX分公司返还林某某加改建及装修投资款3000000元（根据财务核算，林某某投入的4600000元成本按20年分摊计算，前9年已回收1540000元，尚剩3060000元没回收）；3、XX分公司、XX公司返还林某某交纳的租赁保证金172700元；4、XX分公司、XX公司返还林某某代垫的20000元赔偿款；5、XX公司、XX分公司承担诉讼费。
原审法院认为，涉案的XX肉菜市场内西北A、B两栋属于临时建筑，只在1999年12月1日至2001年11月30日期间获得两年期的临时用地与规划许可，因此，就涉案房产签订的全部租赁合同，在两年许可期内有效，在两年许可期外则无效。XX公司与俞某签订的租赁合同，合同期限为自2001年1月19日至2004年1月18日，因此，XX公司与俞某所签订的租赁合同是部分有效、部分无效的合同。XX公司与林某某于2004年3月30日签订的租赁合同，及之后XX分公司与林某某签订的四份租赁合同，合同约定的履行期间均超出了深圳市规划国土局批准的两年期限，因此，该五份租赁合同均属无效。XX分公司、XX公司虽然每年均向政府部门缴纳了临时地租费或临时地租税，但是，临时地租，其实质为对改变性质，改变用途而未办理补地价手续的用地按年收取的地价，是针对已发生的行为进行征收，因此，涉案地块缴交临时地租的行为并不能成为涉案房产出租的合法依据。政府部门就租赁合同进行登记，仅是对租赁市场的行政管理行为，并不是对租赁合同效力的认可，租赁合同经政府部门登记亦不能成为其合法性的依据。无效合同不适用合同解除的相关规定，因此，XX分公司、XX公司要求解除与林某某的租赁合同关系的诉讼请求原审法院不予支持。林某某要求确认自2002年1月6日至2009年7月31日期间所履行的租赁合同无效的反诉请求，反诉请求所涉期间涵盖了XX公司与俞某的部分无效合同期，该合同期内林某某并非是合同的相对人，该合同期内XX分公司、XX公司与林某某不存在合同关系，但是，由于俞某在本案中亦坚称租赁合同超出两年许可期的部分无效，因此，该反诉请求得到俞某认可，不影响俞某的诉权，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。
在深圳市规划国土局批准的两年期限届满后，涉案的XX肉菜市场内西北A、B两栋临时建筑就不再具有合法依据，XX分公司、XX公司无权出租该房产，因此，林某某承租使用该房产亦没有合法依据，应当搬离该房产。正因为XX分公司与林某某签订的租赁合同无效，林某某无须向XX分公司、XX公司支付租金，亦无须依租赁合同约定在合同期满未搬离的情况下支付双倍租金。但是，由于林某某从2009年6月至今使用房产未曾支付任何对价，所以，林某某应当支付相应的占有使用费，占有使用费标准应当参照合同约定的租金标准为宜。为此，林某某应当向XX分公司、XX公司支付自2009年6月1日至2010年3月31日期间的占有使用费合计863500元，计算公式为：86350×10=863500元。2010年4月之后的占有使用费尚未明确，本案不作处理，XX分公司、XX公司可另循法律途径解决。
至于加改建及装修损失问题，原审法院认为，第一，林某某依据其单方面制定的财务核算及部分证据主张其加改建及装修总投入为4600000元，该财务核算并未得到XX分公司、XX公司确认，该主张证据不充分，原审法院不予支持；第二，依林某某当庭陈述，绝大部分加改建、装修投入发生在XX公司与俞某租赁合同期内，合同有相对性，该合同期内林某某并非是合同的当事人，其无权在本案中直接主张该合同期内的加改建、装修投入损失；第三，并无证据证明林某某对涉案房产加改建、装修已获得XX分公司、XX公司的同意，因此，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，该加改建、装修损失应由承租人林某某承担；第四，XX分公司、XX公司、林某某签订的租赁合同虽无效，但双方已履行完毕，林某某在合同已履行完毕的情况下仍主张加改建、装修损失依据不足；第五，退一步讲，即使林某某确有加改建、装修损失且XX分公司、XX公司应当承担赔偿责任，林某某将加改建、装修总投入按20年分摊的计算方法确定其加改建、装修损失为3060000元，该计算方法依据不足，原审法院不予采纳。林某某虽向原审法院提出评估申请，要求对装修现状残值进行评估，却拒交评估费并导致评估未能进行，应视为林某某放弃评估请求。综上，林某某要求XX分公司、XX公司返还加改建及装修投资款3000000元的反诉请求，原审法院不予支持。
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